Nutzungsänderung

Sie möchten Ihren Wohnraum zu Büroraum umwandeln? Sie möchten eine Praxis oder ein Gewerbe betreiben, haben aber bisher nur Wohnraum zur Verfügung? Oder anders herum: Gewerbeflächen sind häufig leicht zu erstehen, Sie brauchen aber dringend einen Platz zum Wohnen? Einfach umbauen und mieten? Geht meistens nicht.

In beiden Fällen liegt es nahe, die Fläche in Gewerbe- bzw. Wohnfläche umzuwandeln. Das geht allerdings nicht einfach so. Um eine Nutzungsänderung zu erreichen sind oft eine Reihe von rechtlichen Aspekten zu beachten.

Haus Zeichnung

Wohnraum vs. Gewerbefläche

Bei einer Nutzungsänderung geht es nicht um die Umgestaltung der bereits bestehenden Immobilie. Dachgeschoss– und Kellerausbau fallen nicht unter den Begriff der Änderung. Im Prozess einer Nutzungsänderung wandeln Sie die bisher genehmigte Nutzungsart einer baulichen Anlage um. Wenn Sie also in Ihren Wohnräumen eine Praxis installieren möchten oder eine andere Art des Gewerbes anstreben, dann ändern Sie die Benutzungsart Ihres Gebäudes. Genauso können Sie natürlich planen, aus ehemaligen Praxisräumen Wohnraum zu schaffen. Für beide Arten der Umwandlung gilt: Um das zu dürfen, müssen Sie eine Baugenehmigung erhalten.

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Schubladen mit Akten

Gewerbefläche zu Wohnraum

Die Nutzungsänderung einer Immobilie betrifft natürlich nicht nur die Änderung zu einer gewerbliche Nutzung, sondern auch die Umwandlung eines Gewerbes in Wohnraum. Auch hier muss der Bebauungsplan der Umgebung beachtet werden. In reinen Industrie- und Gewerbegebieten ist es meistens nicht zulässig, Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln. Dafür gibt es jedoch Mischgebiete, in denen eine Änderung möglich ist. Um herauszufinden, wie die Lage rechtlich in Ihrem Gebiet aussieht, empfiehlt es sich, im Bauamt nachzufragen.

Voraussetzungen

Um eine Nutzungsänderung umsetzen zu dürfen, muss der Bauherr einen Antrag einreichen, der dem Bebauungsplan der Region nicht widerspricht. Die Baugenehmigung wird nach der jeweiligen Landesbauordnung erteilt. Am besten informieren Sie sich also vorab Ihrer Planung im örtlichen Bauamt über die Art der Flächennutzung, die für Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie gilt.

Nachweise

Auch wenn bereits ein Gebäude besteht, müssen bei einer Nutzungsänderung der Immobilie in vielen Fällen die Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz geprüft und die Standsicherheit des Projekts nachgewiesen werden. Es sollte außerdem geprüft werden, ob bautechnische Nachweise (z.B. Brandschutz) erbracht werden müssen.

Wie bei einem Neubau sollte auch bei der Nutzungsänderung mit einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser zusammengearbeitet werden. Bauvorlageberechtigte Ingenieure und Architekten dürfen den Bauantrag für Ihr Projekt einreichen, um Ihre Baugenehmigung zu erhalten.

Auch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung müssen bei den Umbauten beachtet werden. Das gilt vor allem, wenn Sie bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle planen. Bleibt die Gebäudehülle unverändert, sind nicht in jedem Fall Sanierungsarbeiten notwendig. Wird das Gebäude während der Arbeiten zur Nutzungsveränderung erweitert, gelten die Vorgaben der EnEV für die neu entstandenen Gebäudeteile.

Sie suchen noch nach dem passenden Ingenieur oder brauchen Beratung zu der Planung Ihres Vorhabens? Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrer Suche und finden den richtigen Partner für Ihr Projekt.

Unterlagen

Um eine Nutzungsänderung zu beantragen, wird neben dem Bauantrag außerdem eine Betriebsbeschreibung benötigt, die die Art der neuen Nutzung erklärt. Das gilt insbesondere, wenn es sich bei der neuen Nutzung um eine gewerbliche handelt. Außerdem sollten Bauzeichnungen mit Eintragungen zu der bisherigen und der geplanten Nutzung und ein Lageplan eingereicht werden.

Eigentümergemeinschaft

Sie sind nicht Gebäudeeigentümer? Bei Ihrem Projekt handelt es sich um eine Einheit in einer Eigentümergemeinschaft? Dann sind zusätzlich zu den bereits genannten Faktoren noch einige Aspekte zu beachten. In der Gemeinschaftsordnung der Eigentümer ist meistens festgeschrieben, welche Art der Nutzung für die Einheiten vorgesehen ist. Küche, Freizeitaktivitäten, Kinder – all das gehört zur Nutzung von Wohnflächen. Weil Eigentümer in der wohnlichen Nutzung und den damit verbundenen Geräuschen einen Nachteil für die eigene (insbesondere gewerbliche) Nutzung Ihres Eigentums sehen könnten, dürfen Eigentümer nicht einfach machen, was sie wollen und Ihre Einheit verändern. Ausgeschlossen ist eine Umwandlung auch in einem gewerblich genutzten Gebäude aber nicht: Wenn schwerwiegende Gründe für die Nutzungsänderung vorliegen, kann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung verlangt werden.

Kosten

Die Kosten für die Nutzungsänderung lassen sich nicht pauschal festlegen. Die Höhe hängt ganz von den notwendigen baulichen Eingriffen ab. Wandeln Sie gewerblich genutzte Fläche in Wohnraum um und müssen dazu das Gebäude entkernen, können Kosten von über 1000 Euro pro Quadratmeter anfallen. Noch nicht eingerechnet sind dabei die Kosten für die Planung und den Bauantrag. Sind allerdings weniger bauliche Veränderungen notwendig, können die Kosten auch erheblich niedriger ausfallen.

Gerade wenn eine ehemals gewerblich genutzte Fläche nur noch schwer vermietbar ist, kann sich eine Umwandlung in Wohnraum jedoch lohnen. Vor allem in Gebieten, in denen Wohnraum teuer ist und schwierig zu erstehen. Wenn Sie eine entsprechende Beratung benötigen, unterstützen wir Sie gerne in der Planung und Umsetzung Ihres Projekts.

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