Tipps und Tricks für den Hauskauf

Tipps und Tricks für den Hauskauf

Es muss nicht immer der Hausbau sein – ein Haus kaufen ist ein großer Schritt und will gut vorbereitet und überlegt sein. Schließlich soll es Ihr Traumhaus sein, in das Sie investieren. Altbau, Holzdielen und der Charme aus vergangenen Jahren oder Neubau, modern und zeitgenössische Standards in Stil und Bauart? Auch beim Hauskauf spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle, die Sie beachten sollten, bevor Sie sich zu einem Kauf entscheiden. Wir möchten Sie auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus unterstützen und erklären Ihnen hier mit 9 Ratschlägen, worauf Sie achten sollten.

1. Finanzen

Geld spielt natürlich immer eine Rolle. Bevor Sie ein Haus kaufen können, sollten Sie sich überlegen, was Sie sich leisten können. Dazu sollten Sie erst einmal Ihr Kapital berechnen, denn je mehr Eigenkapital Sie zur Finanzierung beisteuern können, desto geringer ist das Darlehen, das Sie aufnehmen müssen. Mehr Eigenkapital verbessert außerdem Ihre Zinsbedingungen, die Sie vom Darlehensgeber erhalten. Mindestens abdecken können sollten Sie 15 Prozent der zu erwartenden Kosten, besser noch und zu empfehlen ist die Abdeckung aus Eigenkapital von 20-30 Prozent der Kosten Ihres Hauskaufs. Das entspricht in etwa den Nebenkosten für Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag. 

Budget

Bevor Sie sich also für ein Haus entscheiden, sollten Sie erst einmal einen Kassensturz vornehmen und Ihr Einkommen berechnen. Auch hier gibt es einige Hinweise zu beachten, denn manchmal kommt Kapital aus ganz anderen Quellen, als erwartet. 

Nettohaushaltseinkommen

Ein Bestandteil ihres Kapitals ist natürlich ihr Nettohaushaltseinkommen. Denn die Summe all Ihrer Einkünfte abzüglich Sozial- und Steuerabgaben bestimmt schließlich die Höhe Ihres Darlehens. Ihre Bank berechnet normalerweise etwas 35 Prozent Ihrer EInnahmen als monatliche Rate und erstellt auf dieser Basis Ihr Darlehen.

Kapital

Zu Ihrem Kapital gehören Anlagen, Aktien und Bausparverträge. Es finden sich jedoch noch andere Quellen. Sollten Sie bereits in Besitz eines Grundstücks oder einer Immobilie sein, zählen auch diese Anlagen als Kapital und verbessern Ihre Darlehensbedingungen, solange Sie alleiniger Besitzer sind. Ihre Zinsrückzahlungen können so gesenkt werden, weil Ihre Anlagen als Sicherheit zählen. Eine weitere Möglichkeit, Ihr Darlehen zu Ihren Gunsten zu gestalten, sind private Kredite. Manchmal ist es eine Möglichkeit, einen Kredit in der Verwandtschaft aufzunehmen, hier fallen die Rückzahlungen häufig geringer aus, als bei der Bank.

2. Kredit

Sie haben alle Ihre Einkünfte zusammengerechnet und kalkuliert, wie groß Ihr Anteil an der Finanzierung sein kann? Dann informieren Sie sich jetzt zusätzlich über Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehensarten der Bank und staatlicher Förderungen.

Sie können sich unter anderem für ein Annuitätendarlehen oder ein variables Darlehen bei Ihrer Bank entscheiden. Ein Annuitätendarlehen erlaubt dem Kreditnehmer größere finanzielle Planungssicherheit, weil die Rate der Rückzahlungen während der festgelegten Laufzeit immer gleich bleibt. Hier können Sie also Ihre Zinszahlungen über die nächsten Jahre gut kalkulieren und den Zeitraum der Zinsbindung häufig selbst festlegen. 

Ein variables Darlehen dagegen bietet sich an, wenn Sie in nächster Zeit einen größeren Erlös erwarten und gerne einen Großteil der Darlehenssumme auf einmal zurückzahlen wollen.Je nach Lebenslage können Sie hier flexibel größere Summen ausgleichen. Der Nachteil an diesem Darlehen ist, dass die Zinsen sich ändern und ansteigen können.

Ein staatlicher Kredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als staatliche Bank kann Sie außerdem mit passenden Förderungsprogrammen unterstützen. Die Kreditanstalt vergibt günstige Zinsen, eine zusätzliche Förderung von staatlicher Seite kann sich also lohnen. Mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm 124 wird zum Beispiel der Kauf oder Bau von Eigenheimen oder Wohnungen zur Selbstnutzung mit bis zu 100.000 Euro gefördert. Auch das KfW-Programm 153 unterstützt Sie beim Kauf eines Neubaus. Die Voraussetzung für die Förderung durch dieses Programm ist, dass Sie ein den KfW Standards entsprechendes energieeffizientes Haus bauen.

3. Kriterien

Auch wenn Sie flexibel bleiben sollten, legen Sie vor der Suche am besten einige Kriterien für sich fest, die Ihnen für Ihr zukünftiges Wohnen wichtig sind. Darunter fällt zum Beispiel, wie viel Arbeit Sie in das gekaufte Objekt noch stecken möchten – soll es ein charmanter Altbau mit Modernisierungsbedarf sein oder lieber ein bezugsfertiges Haus? Möchten Sie einen Garten haben oder ist Ihnen die Nähe zum Stadtzentrum wichtiger? Sind Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr wichtig? Wie groß wird der Haushalt und wie groß sollte das Haus mindestens sein?

All das sind möglicherweise Kriterien und Fragen, die Sie sich vor der Suche nach Ihrem Traumobjekt stellen können. Damit können Sie einen Rahmen festlegen, innerhalb dem Sie Ihre Suche gestalten können.

4. Die Suche

Die Auswahl kann langwierig sein, muss sie aber nicht. Die Konkurrenz auf der Suche nach dem geeigneten Haus ist groß. Und Metropol- und Szeneregionen werden teurer. Worauf sollten Sie also achten bei Ihrer Suche, um sie effizient und möglichst günstig zu gestalten?

Legen Sie sich nicht zu schnell auf einen Haustypen fest und achten Sie lieber auf die Infrastruktur – vielleicht liegt Ihr Traumhaus gar nicht dort, wo Sie es sich vorgestellt haben. Wichtig bleiben gute Anbindungsmöglichkeiten mit dem öffentlichen Nahverkehr und die Nähe von Schulen, Ärzten und Freizeitmöglichkeiten. Außerdem ist eine geringe Lärmbelastung langfristig ein großer Vorteil. Finden Sie ein Haus in guter Lage und mit infrastrukturellen Vorteilen kann das ebenfalls den Wert der Immobilie bei einem möglichen Verkauf wieder steigern. 

Die Lage der Immobilie spielt natürlich eine Rolle für den Kaufpreis: Um entscheiden zu können, ob die Immobilie, für die Sie sich interessieren, einen fairen Preis hat, können Sie den Kaufpreis mit der zu erwartenden Jahresmiete ins Verhältnis setzen. Um einen erwartbaren Wert für die Jahresmiete zu kalkulieren, können Sie Ihre Objekt mit Immobilien vergleichen, die Ihrem in Lage, Wohnfläche, Alter und Ausstattung ähneln. Um den Kaufpreis einschätzen zu können, teilen Sie ihn durch die potenzielle Jahresmiete. Handelt es sich bei Ihrer Lage nicht um eine besonders teure Metropolregion, entspricht ein Ergebnis mit dem Wert um die 20 um einen günstigen Kaufpreis. Liegt Ihr Ergebnis eher bei 25 könnte es sich um ein besonders teures Objekt handeln. Der Angebotspreis ist nicht unbedingt der Fixpreis, häufig ist hier noch Verhandlungsspielraum gegeben.

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5. Haus prüfen

Ein Hauskauf ist eine große und möglicherweise lebensverändernde Investition. Und natürlich soll die Immobilie Ihr neues Zuhause werden. Deshalb sollte die Hauswahl gut geprüft werden, damit Ihre Investition dem Wert der Immobilie entspricht und das Haus sich nach einem echten Zuhause anfühlt.

Wichtige Faktoren, die die Lebensqualität und den Wert Ihres neuen Heims beeinflussen sind dabei die Energieeffizienz Ihres Hauses, mögliche Altlasten, Schadstoffe oder Schimmelbefall in der Vergangenheit und die Feuchtigkeit. Am besten informieren Sie sich über diese Aspekte bevor Sie über Angebote Ihre Wahl betreffend nachdenken. Ein weiterer Faktor ist natürlich die Nachbarschaft. Wenn Sie sich in Ihrem neuen Zuhause wohlfühlen wollen, dann spielen sympathische Nachbarn eine große Rolle. Lernen Sie Ihre Mitmenschen also am besten vor dem Kauf kennen. Sollten Sie sich mit Ihren Nachbarn nicht wohlfühlen, ist es sinnvoll, sich den Kauf gut zu überlegen. 

6. Wichtige Unterlagen 

Ihnen gefällt ein bestimmtes Objekt? Sie haben alle wichtigen Boxen abgehakt und das Haus erfüllt alle Erwartungen? Gute Anbindung und Infrastruktur, es ist in Ihrem Budget, keine Altlasten und nette Nachbarn? Dann fordern Sie jetzt alle wichtigen Unterlagen vom Verkäufer oder Makler an. Es könnte sein, dass die Bank diese Unterlagen für Finanzierungsfragen benötigt und außerdem können Sie selbst hier letzte Fragen und Vorstellungen klären. 

Dazu gehören der Grundbuchauszug, und mögliche Pachtverträge, der Grundriss und der Lageplan, um einen genauen Überblick über das Gebäude und seine Aufteilung zu bekommen. Außerdem können weitere Bauunterlagen hilfreich sein, falls diese vorhanden sind, um sich ein Bild vom Bauprozess machen zu können. Ein Energieausweis sollte ebenfalls angefordert werden. Bei Gemeinschaftseigentum sollten Sie außerdem Aufteilungspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung anfordern. 

7. Versicherungen 

Eine Frage, die sich jeder Eigentümer stellen sollte, ist die nach den Versicherungen. Denn auch, wenn Sie den Bauprozess nicht durchleben, besteht auch nach der Fertigstellung eines Objekts ein Risiko, dass Sie kalkulieren sollten. Sie wissen selbst am besten, welchen Betrag Sie in Ihr Objekt investieren und welchen Wert Ihr Zuhause dementsprechend hat. Wird Ihr Haus beschädigt, kann eine Versicherung Ihnen den Schaden ersetzen, um den Wert des Hauses zu erhalten.

Eine der wichtigsten Versicherungen, die zwar keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen ist, ist die Wohngebäudeversicherung. Unter Umständen können Sie diese sogar von Ihrem Vorbesitzer übernehmen. Regen, Sturm und Hagel können Sie kaum beeinflussen. Dafür hat das Wetter manchmal einen Einfluss auf Ihr Gebäude. Folgeschäden, die durch höhere Gewalt wie Witterungsbedingungen entstehen, können von der Wohngebäudeversicherung ersetzt werden. 

Auch das Innenleben Ihres Hauses können Sie schützen: mit der Hausratversicherung. Damit werden Gegenstände und Möbel in Ihrem Gebäude gegen Diebstahl oder Schäden durch zum Beispiel Rohrbrüche abgesichert. 

Weitere mögliche Versicherungen sind die Elementar- und die Photovoltaikversicherung. Erstere sichert zusätzlich zur Gebäudeversicherung gegen Naturgefahren ab. Größere Eingriffe durch Naturgewalt, beispielsweise Überschwemmungen, werden nicht von der Gebäudeversicherung erfasst und können bei Bedarf zusätzlich durch die Elementarversicherung abgedeckt werden. Ebenfalls eine Möglichkeit ist die Photovoltaikversicherung, die sonst nicht abgedeckte Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Wohngebäuden gegen Schäden absichert. 

8. Kaufvertrag prüfen

Haben Sie sich für ein Objekt entschieden und mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt, achten Sie darauf, dass auch Ihre Finanzierungsmethode gesichert ist und prüfen Sie den Kaufvertrag, bevor Sie unterzeichnen. Planen Sie genügend Zeit vor dem abschließenden Notartermin ein, damit Sie sich mit den Vertragsinhalten vertraut machen können. Achten Sie darauf, dass abgesehen von grundsätzlichen Informationen zum Objekt auch Angaben zu möglichen mitverkauften Einbauten (beispielsweise Küche oder Garage) gemacht werden und alle bekannten Altlasten im Kaufvertrag genannt werden.

9. Übergabe

Mit der Übergabe sind Sie beim letzten Schritt angekommen. Ihr Traum vom eigenen Haus ist zum Greifen nah. Jetzt gilt es abschließend noch einige Dinge zu beachten, damit Ihr Haus vertragsgemäß übergeben wird. Dafür sollten Sie vor der Übergabe prüfen, was Sie vom Käufer übernehmen und welche Einbauten im Vertrag festgehalten sind.

Außerdem sollten Sie mit der Übergabe sämtliche Schlüssel für Ihr neues Heim erhalten, eventuelle Betriebsanleitungen und Unterlagen zur Haustechnik (Heizung etc.), Unterlagen zu Einbauten, die Sie übernommen haben und Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung. 

Haben Sie alle wichtigen Unterlagen erhalten? Enthält der Kaufvertrag alle Vereinbarungen und wurde entsprechend unterzeichnet? Dann gratulieren wir. Ihre Suche nach einem neuen Zuhause war erfolgreich und Sie sind nun Eigentümer Ihrer eigenen Immobilie. Sollten Sie Fragen haben, bitten Sie gerne einen unserer Experten um Unterstützung. Wir helfen Ihnen gerne auf dem Weg in Ihr neues Zuhause.

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Bauplanung
Celine Moschkowitsch

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