Rohbau – Planung und Herstellung

Wenn Sie planen, ein Haus bauen zu lassen, gibt es eine ganze Reihe von Dingen zu beachten. Viele angehende Bauherren bedenken nicht, wie wichtig es ist, sich frühzeitig einen klaren Überblick über den Zeitplan zu verschaffen. Von Beginn der Planung bis zum Einzug vergeht nicht selten ein ganzes Jahr. Besonders wichtig ist vor allem eine gute Koordination zwischen Ihnen als Bauherr, dem Architekten und natürlich den Handwerkern.

Die Planungsphase

Bevor es überhaupt an den Rohbau geht, stehen zu Beginn verschiedene Entscheidungen an. Sie müssen sich zum einen entscheiden, wo Sie später wohnen wollen, und zum anderen natürlich auch, wie. Das bedeutet, Sie müssen sowohl ein passendes Grundstück finden und ebenso müssen Sie sich um die Finanzierung des Projekts kümmern. Allein diese Phase kann einen sehr unterschiedlichen Zeitaufwand bedeuten und hängt natürlich von Ihrem individuellen Vorhaben ab.

Als ungefähren Richtwert können Sie davon ausgehen, dass die drei Hauptphasen jeweils ca. 3 Monate in Anspruch nehmen. Zu diesen Phasen zählen die Planung, die Erstellung des Rohbaus und natürlich der Innenausbau.

Die unterschiedlichen Phasen der Planung

Nach dem Kauf Ihres Grundstücks können nun die Planungsarbeiten mit Ihrem Architekten beginnen. Besonders schnell wird diese Planung dann voranschreiten, wenn Sie bereits genau wissen, was Sie sich vorstellen, denn dann kann Ihr Architekt recht zügig mit den ersten Skizzen beginnen. So kann die komplette Entwurfsplanung oft nur in wenigen Wochen erfolgen.

Gerade bei der Planung eines Neubaus beauftragen Sie zunächst einen Architekten zur Planung Ihres neuen Heims. Gleichzeitig wird ein Tragwerksplaner beauftragt. In der Regel übernimmt diese Beauftragung Ihr Architekt. Sollten Sie es jedoch vorziehen, diese Position gesondert zu vergeben, können wir von CONSTRUYO Ihnen hier selbstverständlich geeignete Partner empfehlen. Ein externer Statiker kann unter Umständen zu einer deutlichen Kostenersparnis führen. Für gewöhnlich nimmt der Architekt nur die Vordimensionierung vor. Diese wird dann in Folge vom Statiker überprüft.

Die Kosten für diese Statik Berechnung unterliegen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese Entgelte sind in einer Honorartafel aufgelistet. Hier entscheiden der Umfang und der Schwierigkeitsgrad über die Höhe des Honorars, bzw. über die Kosten für die Statik.

Grundsätzlich ist es so, dass die HOAI eine freie Honorarvereinbarung ermöglicht, dennoch gibt es für viele Bereiche Mindest- und Maximalhonorare. So sollen vor allem Unterschreitungen des Mindesthonorars vermieden werden. Bei einer solchen Unterschreitung handelt es sich um eine gesetzwidrige Handlung. Damit sind Vereinbarungen, die sich unterhalb des Mindestsatzes bewegen, nicht zulässig. Trotzdem handelt es sich um eine recht gängige Vorgehensweise. Darüber hinaus ist damit zu rechnen, dass die Mindest und Höchstsätze der HOAI ab dem 3. Quartal 2019 nicht mehr gültig sind, da die Europäische Kommission diese für EU-rechtswidrig hält.

Leider sind die Bestimmungen in der HOAI für den Laien sehr unübersichtlich. Aus diesem Grund ist es ein extrem schwieriges Unterfangen, die Abrechnung eines Statikers zu prüfen. Ein Faktor, der eine solche Prüfung der Abrechnung so besonders schwierig macht, liegt darin, dass die Grundlage der Berechnung des Honorars auf den sogenannten „anrechenbaren Kosten“ basiert. Diese setzen sich aus 55 % der Kosten der Baukonstruktionen (Kostengruppe 300) und aus 10 % der Kosten der technischen Anlagen (Kostengruppe 400) des Bauwerks zusammen.

Nach der Erstellung dieser Unterlagen folgt nun auch die Genehmigungsphase, bei der Ihr Architekt die Unterlagen für den Bauantrag bei der zuständigen Behörde einreicht. Leider lässt sich hier über den zeitlichen Ablauf nur schwer eine zeitliche Vorhersage treffen und ein solches Genehmigungsverfahren kann auch schon mal bis zu sechs Monate in Anspruch nehmen.

Glücklicherweise geht es allerdings meist doch sehr viel schneller. Zudem gibt es einige Bundesländer, die ein vereinfachtes Verfahren bei der Genehmigung anwenden. Das betrifft unter anderem Häuser, die in einem ausgewiesenen Bebauungsplangebiet errichtet werden sollen.

Die Wartezeit der Genehmigungsphase kann aber sehr gut dazu genutzt werden, bereits mit der Ausführungsplanung zu beginnen und gleichzeitig, um das Leistungsverzeichnis für die Gewerke vorbereiten.

Benötigt werden diese Unterlagen, für deren Erstellung ein Zeitraum von ca. 4 Wochen einzukalkulieren ist, für die Ausschreibungen. Falls es dann von der Behördenseite keine angezeigten Änderungen gibt, beginnt die Bauphase.

Am besten ist es, wenn Sie zunächst die Leistungen für die Erdarbeiten, die Bodenplatte und den Keller, soweit dieser geplant ist, vergeben. Das ist deswegen besonders sinnvoll, da die Firmen für die Ausführung dieser Arbeiten schweres Gerät benötigen. Da diese Geräte aber natürlich nicht ständig zur Verfügung stehen, ist eine frühzeitige Planung wichtig, damit es nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt. Ähnliches gilt letztlich auch für die Handwerker selbst, die ihrerseits ihre Aufträge meisten in einem gewissen Vorlauf takten.

Die Rohbauphase

In der Definition bezeichnet man einen Rohbau als ein neues Bauwerk, dessen Fundament, äußere und tragende Wände und die Dachkonstruktion fertiggestellt wurden.

Ein echter Vorteil liegt sicher darin, die Rohbauarbeiten nicht im Winter beginnen zu lassen. Für die Bausubstanz bergen die vorherrschenden Temperaturen nämlich einige Risiken.

Insgesamt gesehen nehmen die Maurerarbeiten bei der Erstellung des Rohbaus viel Zeit in Anspruch. Um eine ungefähre Zeitvorstellung zu bekommen, lässt sich als Faustregel sagen, dass man bei einem ca. 150 qm großes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit einer Rohbauphase von mindestens 3 Monaten rechnen muss.

Als erstes muss die Baustelle eingerichtet werden, das bedeutet, dass alle benötigten Baugeräte, Maschinen und Baumaterial angeliefert werden müssen. Dazu zählen Dinge wie der Bagger für die Erdarbeiten, die Kräne, Zement, Bewehrung (Eisenmatten) für den Stahlbeton und vieles mehr. Im Anschluss wird der Mutterboden abgetragen und manchmal werden Teile davon für die spätere Weiterverwendung zwischengelagert.

Nun geht es an den Fundamentaushub, um die Bodenplatte errichten zu können. Die Tiefe und ebenfalls die Art die Dämmung können hier wegen der unterschiedlichen Beschaffenheit des Untergrundes variieren. Ganz wichtig ist es, beim Fundamentaushub zu beachten, dass die abgetragenen Kubikmeter Boden im Preis sehr unterschiedlich sein können. So kann ein Aushub, bei dem beispielsweise schwer lösbarer Fels ausgehoben werden muss, das Zehnfache vom Kubikmeterpreis für abgetragenen Mutterboden ausmachen.

Wegen dieser enormen Preisdifferenzen ist hier immer Vorsicht geboten, denn nicht selten ist es vorgekommen, dass Bauunternehmen falsche Bodenklassen angegeben haben, um zunächst ein kostengünstigeres Angebot an den Bauinteressenten abgeben zu können. Die Anforderung eines Gutachtens bei der Bestimmung der Bodenklasse ist daher immer sehr sinnvoll und ratsam.

Bevor die Fundamentplatte aufgebracht wird, wird erst eine Sauberkeitsschicht von mindestens 5 cm aufgebracht. Diese verhindert, dass Feuchtigkeit an die Bodenplatte gelangt und besteht meist aus Kies. Es folgt eine Isolierung mit PVC- oder PE-Folien.

Als nächstes erfolgt das Gießen der Bodenplatte, die aus Beton besteht. Um eine Rissbildung zu vermeiden, sollte dieser Beton eher langsam trocknen. Diese kann alternativ auch vom Fertigteilwerk geliefert werden.

In der Regel werden dann die Ver- und Entsorgungsleitungen und die erforderlichen Schächte angelegt, um das Grundstück an das Abwassersystem der Gemeinde anzuschließen.

Grob lässt sich sagen, dass das Ausschachten ca. eine Woche in Anspruch nimmt. Handelt es sich lediglich um die Fertigung einer Bodenplatte, geht das natürlich etwas schneller als die Fertigstellung eines Vollkellers. Als Richtwert können hier ungefähr drei Wochen angesetzt werden.

Nach der Statik, die der Tragwerksplaner während der Planung errechnet hat, werden nun das Mauerwerk und zu guter Letzt das Dach gefertigt. Sobald die Bodenplatte getrocknet ist, wird das tragende Mauerwerk für das Erdgeschoss gemauert. Hier werden dann natürlich auch Öffnungen für die Fenster und Türen mit berücksichtigt. Sollten Sie sich für den Bau eines Fertighauses entschlossen haben, so werden in diesem Fall die fertigen Komplettwände mit bereits eingebauten Fenstern und Rollläden aufgestellt.

Als nächstes ist der Dachstuhl an der Reihe, wobei zuvor natürlich noch die Decke eingebracht wird. Haben Sie bei Ihrem Haus auch die Montage eines Kamins vorgesehen, so ist nun der Zeitpunkt gekommen, an dem der Schornstein oder ein Fertigteilkamin den Vorschriften entsprechend eingebaut wird. Zum Dachaufbau gehört die Schalung, Dämmung und die Abdichtung des Dachs.

Bei gutem Wetter kann das Dach recht schnell gedeckt werden. Abhängig von der Größe des Daches dauern diese Arbeiten zwischen 2 Tagen und bis zu einer Woche. Für den Einbau der Fenster und Rahmen kann man von ca. ein bis drei Tagen ausgehen.

Wann sollte man mit einem Rohbau beginnen?

Wieviel Zeit die Arbeiten an einem Rohbau beanspruchen, hängt nicht zuletzt davon ab, ob Sie sich für eine Massivbauweise oder für ein Fertighaus entschieden haben. Bei Fertighäusern erfolgt die Fertigstellung dank der vorgefertigten Teile nicht selten an nur einem Tag. Das reine Aufmauern eines Massivhauses nimmt allerdings eher 3 Wochen Zeit in Anspruch.

Dies steht aber auch in Abhängigkeit vom Baubeginn, denn der Zeitpunkt für den das Erstellen eines Rohbaus sollte gut gewählt sein. In einer eher ungünstigen Jahreszeit kann der Rohbau nämlich nicht ausreichend trocknen. Die Folge ist dann, dass er unbeheizt und teils offen den Widrigkeiten des Winters ausgesetzt ist. Hier muss man dann mit langfristigen Schäden der Bausubstanz rechnen.

Da sich in der Bausubstanz viel Wasser befindet, kann sich im schlimmsten der Frost ausdehnen und Risse verursachen. Baubeginn im Spätherbst könnte also zur Folge haben, dass der Rohbau ohne Dach stehen gelassen werden muss, da eine Weiterarbeit durch das Wetter nicht mehr möglich ist. Sowohl Schnee als auch Regen könnten so ungehindert in den Rohbau eindringen und ihn entsprechend schädigen.

Darum ist es sehr wichtig, dass vor Wintereinbruch ausreichende Vorbereitungen getroffen werden, die den Rohbau schützen. Der Rohbau muss unbedingt geschlossen werden. Ist der Rohbau dennoch offen, sollte das Mauergewerk mit Folie geschützt werden. Ein Vorheizen mit Elektroheizungen ist ebenfalls zu empfehlen. Daher ist es immer besser, frühzeitig mit dem Bau zu beginnen, um diesen Widrigkeiten aus dem Wege zu gehen.

Zu den witterungsabhängigen Arbeiten zählen ebenfalls die Fassadenarbeiten. Für die Grundarbeit mit dem Maschinenputz kann man ebenfalls mit ein oder zwei Tagen rechnen. Für weitere Nacharbeiten sollten man noch einmal ein bis zwei Tage einrechnen. Allerdings lassen sich diese Arbeiten auch sehr gut parallel zu dem Innenausbau ausführen.

Ein Gedanke zu „Rohbau – Planung und Herstellung

  1. helga Antworten

    Sehr ausführlich über den Rohbau! Wir sind schon auf der Etappe, wenn die Dachziegel aufs Dach gebracht werden. Man hat ja den Kran versprochen. Mal sehen, was daraus kommt.

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