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Gewerbeimmobilie kaufen: Was sollte ich beachten?

Bevor du eine Gewerbeimmobilie erwirbst, solltest du dir über einige Aspekte im Klaren sein: Wie lange gibt es dein Gewerbe bereits und wie lange soll es an einen bestimmten Standort gebunden sein? Lohnt sich unter Umständen der Kauf der Immobilie oder kannst du dich noch nicht festlegen weil sich dein Unternehmen etwa im Wachstum befindet oder dir vorstellen könntest den Standort zu wechseln? Ist dein Gewerbe so speziell, dass es einem besonderen Planungsaufwand unterliegt und unter Umständen neu gebaut werden muss?

Hier erfährst du, warum du für (bestimmte) Immobilien mehr zahlen musst, als für ein Wohngebäude, worauf du bei deinem Gewerbe achten musst und wie hoch die tatsächlichen Quadratmeterpreise für dich ausfallen könnten.

Welche Gewerbeimmobilien gibt es?

Handelsimmobilien

Eine Art der Gewerbeimmobilie ist die Handelsimmobilie. Hierzu zählen sämtliche Immobilien, die dem Handel dienen: Hier gibt es beträchtliche Unterschiede zwischen einer Supermarktkette, die auch dezentral gelegen gewinnbringend ist und einem kleinen Baby-Second-Hand Laden oder einer Schuhreparatur, die auf Laufkundschaft und regionales Marketing angewiesen sind. Letztere bedürfen häufig auf eines guten (und deshalb meist kostspieligen) Standorts.

Produktionsimmobilien

Zu den Produktionsimmobilien gehören Räumlichkeiten, die der Produktion, Reparatur, Logistik oder Lagerung dienen. Angeschlossen sind an die häufig als Hallen angelegte Flächen meist auch kleinere Büroeinheiten. Je nach Funktion sind die Planung und die technische Ausstattung der Produktionsimmobilie mehr oder weniger aufwendig, wovon auch die Kosten abhängen.

Büroimmobilien

Häufig zentral gelegen oder zumindest mit guten Anbindungsmöglichkeiten für Nahverkehr: Bürogebäude profitieren weniger von guter, aber durchaus von günstiger Lage. Zu Bürogebäuden gehören auch Arztpraxen, StartUp Büros und Räume mit verschiedenen Angeboten von Dienstleistungen. Bürogebäude unterliegen vielen Planungskriterien: Ausreichende natürliche Belichtung ist ebenso wichtig wie die Ausstattung mit Sanitär-, Pausen- oder Besprechungsräumen, was wiederum Kosten verursacht.

Freizeitimmobilien

Hotels, Schwimmbäder, Kinos und Fitnessstudios sind Bereiche, die zur Freizeit gehören. Je nach Art sind hier die Planungsrichtlinien und die technische Ausstattung recht hoch. Während Hotels über Räume mit je einem Sanitärobjekt und ausreichend Fenstern verfügen müssen, muss das Hotel die genormten Anforderungen in Bezug auf Brüstungshöhe, Fluchtwege, Breite der Flure, eventuelle Barrierefreiheit und ein auswendiges Sicherheits-, Brand- und Schallschutzkonzept verfügen. 

Gastronomieimmobilien

Die Gastronomieimmobilie ist vor allem in Städten in bester Lage platziert, denn nur so kann sie gewinnbringend sein – erreichbar und sichtbar für Laufkundschaft. Cafés, Restaurants und Kneipen können nur dann ihren Ertrag halten, wenn die Immobilie sichtbar und gut präsentiert ist, unter Umständen über einen Außenbereich verfügt oder Parkmöglichkeiten aufweist.

Was zählt zur Nutzfläche bei der Gewerbeimmobilie?

Die Nutzfläche des Gewerbes wird in der DIN 277 definiert und beschreibt die Fläche, die gewerblich genutzt wird. Eingeteilt ist die Hauptnutzfläche in Unterkategorien und umfasst:

  • Wohnraum und Aufenthaltsraum –  Dazu zählen auch Warteräume, Pausenräume oder Speiseräume
  • Büroraum – Darunter fallen neben Einzel und Großraumbüros auch Besprechungsräume 
  • Produktionsfläche – Hierzu zählen Labors oder Produktions- bzw. Forschungsräume
  • Lagerfläche und Verteilungsfläche – Darunter fallen Kühlräume, Ausgaberäume und Verkaufsräume
  • Pflege- und Heilfläche – Das umfasst Räume mit besonderer technischer Ausstattung, die operativen Eingriffen, Bestrahlungen oder ähnlichem dienen. Pflegeräume oder Räume für Physiotherapie zählen ebenso dazu
  • Fläche für Bildung und Kultur – Neben Schul- und Universitätsgebäuden gehören in diese Kategorie auch Bibliotheken, Theater oder Museen

Neben der oben definierten Nettonutzfläche gibt es noch die technische Funktionsfläche, die Räume mit für die Immobilie notwendigen (Versorgungs-)Anlagen umfasst. Daneben existiert noch die Verkehrsfläche, zu der Treppen, Flure und Fluchtwege zählen. 

Warum ist die Gewerbeimmobilie so viel teurer als ein privates Wohnhaus?

Die Kosten entstehen bereits bei der Planung und dem Bau der Gewerbeimmobilie, da diese vielen Richtlinien unterliegen. Je nach Art des Gewerbes gibt es natürlich beträchtliche Unterschiede.

Die großen Kaliber: Einkaufszentren und Hotels

Die Planung für solche große Projekte übernehmen in der Regel erfahrene Architekten, die nach einer Ausschreibung einen Wettbewerb durchlaufen und mit ihrer Planung überzeugt haben. Wie oben erwähnt verfügt jeder Raum des Hotels über Räume mit ausreichend Licht und Belüftung, einem separaten Badezimmer und höchsten Sicherheitsmaßnahmen innerhalb der Räume. Einkaufszentren sind gleichzeitig Erlebniszentren für die Kunden. Um den Bedürfnissen dieser Kundschaft gerecht zu werden, bedarf es innovativer Entwürfe erfahrener Architekten, die kostspielig sind. 

Thema Licht: Laborgebäude versus Bürogebäude

Bürogebäude sind häufig nach einem bestimmten Prinzip aufgebaut: Von einem langen Flur gehen einzelne Räume aus, die entweder Einzel-, Zweier- oder Großraumbüro Räume bilden. Jeder Raum muss dabei mit Tageslicht versorgt sein, entsprechend viele Fenster müssen eingebaut werden, die immer Mehrkosten (und auch Nebenkosten) verursachen. Außerdem bedarf es in einem Büro einer Küche, je nach Mitarbeiteranzahl mindestens geschlechtergetrennte, häufig auch behindertengerechte Toiletten.

Anders ist es beim Labor- oder Lagergebäude. Hier ist nicht viel Tageslicht gefordert bzw. teilweise auch nicht erwünscht oder gar schädlich. Hier werden unter Umständen Kosten an der Planung der Fenster gespart, dafür ist die Stromrechnung aufgrund der ständigen Erzeugung von Energie entsprechend hoch. Sind an den Lagerräumen Büros angegliedert, erfüllen sie selbstverständlich zusätzlich die oben genannten Kriterien.

Für beide Gewerbeimmobilien gilt jedoch: Sicherheits- und Brandschutzanforderungen fallen höher aus als im Wohnhaus. Sind Brüstungshöhe und Umwehrung beim Einfamilienhaus 80 Zentimeter bzw. 90 Zentimeter, sind beide Schutzvorrichtungen bis zu einer Gebäudehöhe von 12 Metern je 10-20 Zentimeter höher. Auch die Brandschutzanforderungen sind komplexer. Gründe für die Sicherheitsmaßnahmen bestehen darin, dass sich Angestellte nicht im gewohnten Umfeld befinden und deshalb womöglich nicht intuitiv handeln (beispielsweise beim Anlehnen) bzw. muss die Menge der Menschen, die sich täglich im Gebäude aufhält, über Fluchtwege gemanaged werden (im Fall eines Gebäuderands).

Hochkomplexe Gebäude mit Ansprüchen auf Technik und Barrierefreiheit

Komplexe Gebäudetypen wie Krankenhäuser bedürfen einer besonderen Spezialisierung eines Architekten bzw. ganzer Planungsteams. Krankenhäuser müssen die Pflegeverordnung, Barrierefreiheit und hohe technische Anforderungen erfüllen. Besonders hoch fallen am Ende die Kosten für die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) an. Entsprechende Verantwortliche sorgen für die Lüftung oder Notfalltechnik, die bereits bei der Planung berücksichtigt werden muss. Ganze Teams aus Architekten und TGA-Planern haben auf die Planung von Krankenhäusern spezialisiert, sind rar gesät, hoch gefragt und entsprechend teuer.

Muss ein Wohnhaus die genannten Richtlinien nicht erfüllen?

Einfamilienhäuser unterliegen in Deutschland vielen Richtlinien. Von Abstandsflächen über die Anpassung an der Bebauungsplan bis hin zur gewissen Energieeffizienz: Viele Standards müssen erfüllt werden, bevor der Bauantrag für ein Wohngebäude genehmigt wird. Die Anforderungen, die für viele Gewerbeimmobilien gelten, fallen jedoch nicht darunter, da viele DIN-Anforderung nur für öffentliche Gebäude gelten.

Natürlich hast du die Wahl dein eigenes Wohnhaus ebenso wie ein öffentlich genutztes Gebäude nach DIN 18040 zu planen, wenn Barrierefreiheit gewünscht oder notwendig ist. Auch deine Geländer können höher sein, als es der Norm entspricht, wenn du etwa kleine Kinder hast. Der ausschlaggebende Punkt ist jedoch, dass du in einer privaten Immobilie nicht dazu verpflichtet bist.

Infokasten: Arbeitsstättenverordnung

In der Arbeitsstättenverordnung befinden sich Vorgaben, wie die Größe der Arbeitsräume, die Anzahl der Sanitärräume ab einer bestimmten Anzahl der Mitarbeiter, Vorgaben zu Umkleidekabinen, Duschen etc. Außerdem befinden sich hier Richtlinien zur Belichtung, den Abständen, Fluchtwegen und anderen Sicherheitsmaßnahmen. Bei der Planung gilt: Arbeitsstättenverordnung kommt vor der Bauordnung. 

Nicht weniger relevant: Die Nebenkosten für die Gewerbeimmobilie

Dieser Aspekt muss unbedingt in die Berechnung der monatliche Kostet inbegriffen sein: Die Nebenkosten, die in einer Gewerbeimmobilie anfallen.

Während in einem Bürogebäude die Fenster für ausreichend Licht sorgen, die Badezimmer nur über eine Toilette verfügen, die auch nur etwa zehn Stunden am Tag genutzt wird, in der Küche höchstens den ganzen Tag die Kaffeemaschine läuft und die Heizung nur im Winter aufgedreht wird, sind die Kosten für den täglichen technischen Betrieb in einer Produktionshalle unter Umständen enorm: nicht nur die fehlende natürliche Belichtung bedarf hoher Energiekosten, auch Produktionsmaschinen verbrauchen eine Menge Strom. In einem Hotelkomplex kommt schlägt zusätzlich der hohe Wasserverbrauch zu Buche. Um die Nebenkosten zu decken, berechnen Hotels den Gästen eine Nebenkostenpauschale.

Wieviel kostet nun eine Gewerbeimmobilie?

Wenn alle Faktoren zusammengenommen werden, liegt es auf der Hand, warum Gewerbeimmobilien teurer sind als Wohngebäude: Da ist die aufwendige Planung, die besondere (technische) Ausstattung und die Nebenkosten, die hinzukommen. Trotzdem kann man die Kosten für eine Immobilie nicht pauschalisieren, denn diese hängen von der Art des Gewerbes bzw. dessen Nutzung und vor allem von dem Standort der Immobilie ab. Trotzdem machen wir den Versuch Durchschnittspreise aufzulisten:

In größeren Städten kosten Lagerräume etwa 2.200 EUR bis 2.800 EUR pro Quadratmeter im Falle eines Kaufs, 7 bis 12 EUR pro Quadratmeter, wenn diese gemietet werden. Für Büroräume oder eine Praxis zahlst beim Kauf 5.700 EUR bis 7.000 EUR pro Quadratmeter, für die Miete fallen im Schnitt 15 bis 20 EUR an. Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie im Bereich Verkauf oder Gastronomie kostet dich der Quadratmeter meist (weit) über 10.000 EUR, für die Miete zahlst du etwa 25-30 EUR. Selbstverständlich sind die Preise davon abhängig, in welcher Stadt du wohnst. Zwischen Halle und Hamburg liegen enorme Unterschiede. Aber auch die Lage ist entscheidend: In Berlin Mitte zahlst du weitaus mehr als in dessen Speckgürtel.

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