Der Dachgeschossausbau kann in unterschiedlicher Qualität erfolgen. In manchen Fällen sind alle baurechtlichen Vorraussetzungen samt gültiger Baugenehmigung gegeben, in anderen Fällen muss das obere Geschoss statisch oder gar in seiner Kubatur geändert werden. Manche Bauherren wollen lediglich eine Dämmung oder neue Dacheindeckung vornehmen. Je nachdem, in welchem Ausmaß du dein Dachgeschoss ausbauen willst, musst du eine Baugenehmigung einreichen. Lese hier, in welcher Situation du in jedem Fall einen Bauantrag stellen (lassen) musst und wann es nicht notwendig ist. Wenn du dir unsicher bist gilt immer: Stelle eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt oder konsultiere einen Architekten.
In welchen Fällen brauche ich eine Baugenehmigung?
Wenn sich das äußere Erscheinungsbild bzw. die Kubatur des Hauses ändert
Auch wenn sich baurechtliche Belange von Bundesland zu Bundesland häufig unterscheiden, eines haben sie in Bezug auf den Dachausbau gemeinsam: Sobald sich die Kubatur des Hauses ändert, brauchst du eine Baugenehmigung! Häufig ist dies der Fall, wenn das Obergeschoss zu flach zum Wohnen ist – das heißt die Höhe von 2,50 Meter unterschritten ist. In diesem Fall muss das Dach hochgezogen bzw. aufgestockt werden, das äußere Erscheinungsbild wird geändert, eine Baugenehmigung muss her. Außerdem ist einem vorher als Lagerraum genutzten Dachgeschoss wenig Licht vorhanden. Wenn Dachgauben eingesetzt werden, wird das Erscheinungsbild des Dachs geändert – ein Bauantrag muss gestellt werden. Eine Dachterrasse ändert die Grundfläche des Hauses und ist deshalb ebenfalls genehmigungspflichtig.
Wenn eine Nutzungsänderung vorgenommen wird
Das Dach wurde vorher als Lagerraum genutzt und soll nun bewohnt werden? Oder die oberen Räume wurden zum Wohnen genutzt und nun soll eine Physiotherapiepraxis eröffnet werden? An dieser Stelle ändern sich zumindest die Richtlinien für den Brand- und Schallschutz, häufig aber müssen sogar große statische Veränderungen vorgenommen werden, Durchbrüche oder neue Fenster sind beispielsweise große Eingriffe in die Statik. Auch ohne bauliche Änderungen muss im Fall einer Nutzungsänderung ein Bauantrag eingereicht werden!
Wenn große statische Eingriffe vorgenommen werden
Das Dachgeschoss war zuvor über eine Leiter zugänglich, nun soll es komfortabler werden und eine größere Treppe eingesetzt werden. Ein größeres Treppenloch bedeutet immer einen großen statischen Eingriff und muss nicht nur vom Statiker abgesegnet, sondern auch vom Bauamt bewilligt werden. Kleine Zimmer sollen in einen großen Raum umgebaut werden? Dann müssen Durchbrüche erfolgen. Auch hier benötigst du neben der Statik einen Bauantrag.
In welchen Fällen ist die Baugenehmigung nicht notwendig?
Wenn keine Aufstockung, keine äußere Änderung des Geschosses oder große statische Veränderung (Herausnehmen der Wände) vorgenommen wird
In deinem oberen Geschoss befinden sich bereits Räume, die zum Arbeiten oder Werken genutzt werden. Nun sollen diese Räume Schlaf- und Kinderzimmern weichen. Auch wenn ein zusätzlicher Raum entstehen soll und deshalb eine Trockenbauwand gestellt wird, kannst du das guten Gewissens ohne die Kenntnis des Bauamtes tun. Das ist nämlich legal. Achtung: Keinen Bauantrag zu stellen befreit dich nicht davon alle baurechtlichen Anforderungen einzuhalten.
Wenn Fenster ausgetauscht werden
Alte, luft- und wärmedurchlässige Fenster sollen ausgetauscht werden. Das ist nicht nur ohne Baugenehmigung möglich, sondern auch aus energieeffizienter Sicht gewünscht und wird deshalb vom Staat gefördert. Konsultiere hierzu einen Energieberater, dieser wird dich zu deinen Möglichkeiten beraten und die bestmögliche Förderung für dich beantragen. Hier kannst du nachlesen, warum sich ein Energieberater lohnt.
Wenn das Dach neu gedeckt wird oder im Falle einer Dämmung des Giebels
Die Dachziegel deines Hauses sind in den vergangenen Jahren ziemlich in Mitleidenschaft gezogen worden. Eine neu gedämmte, energieeffiziente Variante muss her. Wenn das Dach durch die neue Eindeckung nicht höher wird und auch sonst ihre Kubatur nicht verändert, kannst du auf eine Baugenehmigung verzichten. Eine ähnliche Regelung gilt für die Dämmung des Giebels: Hier handelt es sich um eine aus Nachhaltigkeitsperspektive gewünschte Änderung und bedarf keiner zusätzlichen Genehmigung. Auch hier gilt: Energieeffizienz lohnt sich, mit Hilfe eines Energieberaters findest du heraus, welche Maßnahmen sich für deinen Dachgeschossausbau finanziell und klimaschonend lohnen.
Wenn baurechtliche Anforderungen bereits erfüllt worden sind
Befinden sich in deinem Obergeschoss noch keine ausgebauten Räume, die die baurechtlichen Anforderungen, wie etwa die Deckenhöhe von 2,50 Meter, erfüllen? Und wurde bereits in der Vergangenheit ein Bauantrag eingereicht und ist dieser noch gültig? Das sind gute Voraussetzungen und du kannst theoretisch direkt loslegen und die Räume ohne zusätzlichen Antrag ausbauen. Die Gültigkeit des Bauantrags variiert von Bundesland zu Bundesland und beträgt in etwa zwei bis sechs Jahre. Sollte sich der Umbau hinziehen, kann du den Bauantrag um zwei Jahre verlängern.
Baugenehmigung beim Dachausbau – Ja oder Nein?
| Maßnahmen für den Dachausbau – Baugenehmigung ist notwendig | Maßnahmen für den Dachausbau – Baugenehmigung ist nicht notwendig |
| Wenn sich das äußere Erscheinungsbild bzw. die Kubatur des Hauses ändert: Etwa bei einer Aufstockung oder beim Einsatz von Dachgauben | Bei kleinen Veränderungen ohne großen statischen Eingriff: Etwa wenn eine Trockenbauwand gestellt wird |
| Wenn eine Nutzungsänderung vorgenommen wird: Etwa vom Lagern zum Wohnen oder vom Wohnen zum Gewerbe | Wenn Fenster ausgetauscht werden |
| Wenn große statische Eingriffe vorgenommen werden: Etwa wenn Durchbrüche vorgenommen werden | Wenn neue gedämmt oder das Dach neu gedeckt wird |
| Wenn baurechtliche Anforderungen bereits erfüllt worden sind und die Baugenehmigung noch gültig ist |
Was passiert, wenn ich das Bauamt übergehe?
Es wird empfohlen, sich bei jedem Umbau abzusichern, sei es in Zusammenarbeit mit einem Architekten oder mittels einer Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. Sollte dein Projekt nämlich illegal sein, kann es zu einem Baustopp, einer Geldstrafe und schließlich auch zu einer Rückbauforderung führen. Nachfragen lohnt sich!
Wer kann den Bauantrag einreichen?
Der Bauantrag kann nur von einem Bauvorlageberechtigten eingereicht werden, in der Regel ist es der Architekt, in manchen Fällen kann der Statiker für diese Zwecke eingesetzt werden. Diese Fachkräfte werden in der Regel ohnehin notwendig, sei für die Planung der Räume oder bei statischen Veränderungen.
Wann brauche ich eine Baugenehmigung für den Dachausbau?
Wie du siehst kann die Qualität des Ausbaus und damit auch die Notwendigkeit der Baugenehmigung massiv variieren. Beim Austauschen der Fenster und bei kleinen Änderungen innerhalb des Wohnraums ist der Fall klar: Du kannst loslegen, ohne dich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Sobald abzusehen ist, dass sich das Erscheinungsbild ändert, sei durch Dachgauben oder gar durch Aufstockung, solltest du dich mit Hilfe eines Architekten um den Bauantrag bemühen. Obwohl es bei der einfachen Dachneudeckung keiner weiteren Genehmigung bedarf, solltest du dich an dieser Stelle dennoch bei der zuständigen Behörde informieren, wenn du dir unsicher bist. Hierzu kannst du persönlich eine Bauvoranfrage bei deinem Bauamt stellen oder einen Architekten konsultieren, so kannst du im ungünstigsten Fall eine Rückbauforderung oder eine Geldstrafe umgehen.
