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Das Bauamt und seine Aufgaben

Um deinen Neubau, Um- oder Anbau zu realisieren, musst dein Bauantrag beim Bauamt bewilligt werden. Hierfür benötigt das Bauamt Unterlagen wie diverse Zeichnungen, die Baubeschreibung und die Berechnung von der Wohn- und Nutzfläche. Doch was passiert mit deinen Unterlagen im Bauamt und wer darf dieses einreichen? Welche Überprüfungen können seitens des Bauamtes zustande kommen und mit welcher Bearbeitungszeit kannst du rechnen? Du bist nicht allein mit diesen Fragen, denn wie so oft bei der deutschen Bürokratie – die Regelungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland und sind deshalb nicht so leicht zu durchblicken.

“DAS” Bauamt und seine Zuständigkeiten

Wenn man vom Bauamt spricht, meint man in der Regel zwei Instanzen: der Bauaufsichtsbehörde, die sich mit dem tatsächlichen Gebäude befasst und dem Bauordnungsrecht unterliegt, und dem Stadtplanungsamt bzw. der Gemeinde, die prüft, ob sich das Gebäude in die Umgebung einfügt.

Die untere Bauaufsichtsbehörde

Die untere Bauaufsichtsbehörde ist die Instanz, die sicherstellt, dass das Bauordnungsrecht eingehalten wird. Dies geschieht unter anderem durch das Prüfen von Bauanträgen und Bauvoranfragen auf der Grundlage des Bauordnungsrechts. Dabei gibt es für jedes Bundesland eine Bauordnung, an der sich die einzelnen Bauämter richten. Welche Bauvorlagen zum Entscheid notwendig sind, bestimmt die Bauvorlagenverordnung der einzelnen Bundesländer. Auch hiernach richtet die Bauaufsichtsbehörde, wenn um die Bewilligung deines Bauantrags geht.

Zusätzlich zu den jeweiligen Bauordnungen gehören auch andere Bestimmungen, die für die Realisierung eines Baus ggf. eingehalten werden müssen. Je nach Nutzung sind es neben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Arbeitsstättenrichtlinien (ASR), die DIN zur Barrierefreiheit (DIN 18040), energetische Anforderungen (GEG), Anforderung an den Brand- und Schallschutz und einige mehr. Um die Verwirrung perfekt zu machen gibt es zu jeder Bauordnung ein Durchführungsverordnung (DVO). Es gibt eine Musterbauordnung an der sich die Bauordnungen der Länder orientieren, sodass es am Ende kleine Unterschiede im Detail gibt. 

Die oberste Bauaufsicht

Pro Bundesland gibt eine Instanz, die bestimmt, was im Bauordnungsrecht festgehalten wird. Als Sonderaufsicht sorgt sie für die einheitliche Anwendung des Bauordnungsrechts im einzelnen Land.

Das Stadtplanungsamt 

Das Stadtplanungsamt befasst sich mit deinem Haus aus der Vogelperspektive und prüft, ob sich dein Bauvorhaben (auch in Bezug auf die Nutzung) in die Umgebung einfügt. Das Stadtplanungsamt orientiert sich dabei am Bauplanungsrecht.

Das Bauplanungsrecht (BauGB und BauNVO) wird deutschlandweit geregelt. Es beinhaltet Richtlinien für die bauliche Nutzung, die Überbauung des Grundstücks, die Höhe des Gebäude bzw. die maximale Anzahl der Vollgeschosse. Das Stadtplanungsamt entscheidet also, ob sich dein Haus, dein Anbau oder ggf. sogar dein Zaun unter Berücksichtigung der Nutzung (Wohnen, Sonderbau, Gewerbe) in die Gemeinde einfügt.

In größeren Städten gibt es für diese Belange das Stadtplanungsbüro, in kleineren Städten werden die bauplanungsrechtlichen Fragen über die Gemeinde geregelt. Das Stadtplanungsamt wirkt auch an Bebauungsplänen mit und gibt Empfehlungen an die Gemeinde heraus.

Statik beim Bauamt

Vor Bau- bzw. Umbaubeginn muss ein Standsicherheitsnachweise abgegeben werden. Im Bauantrag muss der Nachweis noch nicht vorliegen, es muss jedoch sichergestellt sein, dass das Gebäude die statischen Anforderungen erfüllt. Um die Statik vor Baubeginn zu überprüfen, kann das Bauamt einen Prüfstatiker beauftragen, dieser bestätigt dem Bauamt die Standsicherheit. Die Kosten für die Überprüfung trägt der Bauherr. In der Regel werden größere Bauvorhaben mit höherer Gebäudeklasse geprüft, Einfamilienhäuser sind eher selten betroffen.

Wann muss man das Bauamt kontaktieren?

Das Bauamt wird kontaktiert, wenn du eine Bauvoranfrage stellen willst bzw. der Bauantrag eingereicht werden soll. Wann dies der Fall ist, ist von dem Bauordnungsbestimmungen des jeweiligen Bundeslandes abhängig.

In manchen Bundesländern kannst du beispielsweise Gauben ohne Antrag bauen. Garagen bis zu einer bestimmten Größe benötigen in einigen Ländern ebenfalls keine Genehmigung. In der regel kannst du dich aber an folgenden Punkten orientieren: Wenn es sich um einen Neubau handelt oder wenn sich die Fassade oder die Kubatur des bestehenden Gebäudes ändert, muss das in jedem Fall beantragt werden! Wenn umfangreich ins Tragwerk eingegriffen wird oder eine Nutzungsänderung vorliegt, ebenfalls. Beim letzteren liegen andere baurechtliche Anforderungen vor, deshalb muss ein Antrag erfolgen, selbst wenn sich an dem Gebäude baulich nichts ändert. 

Wer ist bauvorlageberechtigt?

Du als Bauherr kannst keinen Bauantrag beim Bauamt einreichen. Du bist lediglich berechtigt eine Bauvoranfrage zu stellen, um dich schon vorab über die Möglichkeiten der Bebauung auf deinem Grundstück zu informieren. Wenn diese Bauvoranfrage genehmigt ist, kannst du dich an einen Vorlageberechtigten wenden, der den Bauantrag für dein Vorhaben oder deine Nutzungsänderung einreicht. Solche Bauvorlageberechtigten sind in der Regel in einer Architekten- oder Ingenieurkammer der jeweiligen Bundesländer eingetragen. Kleine Bauvorlageberechtigung (für einen Schuppen beispielsweise oder in manchen Bundesländern für ein Gebäude mit weniger als 120m Nutzfläche) können von Meister Handwerksbetrieben oder nicht eingetragenen Architekten bzw. Statikern eingereicht werden.

Wenn du dich für einen Architekten entscheidest, übernimmt er für den Bau die gesamte Kommunikation mit dem Bauamt. Dies ist sicherlich eine gute Idee, denn die Aussagen des Bauamtes sind in der Regel am Recht orientiert und bestehen aus Paragraphen, die für Laien nur schwer zu verstehen sind. Die richtige Kommunikation wird vor allem bei einem Ablehnungsbescheid bzw. im Einspruchsverfahren relevant.

Welche Unterlagen benötigt das Bauamt?

Je nach Bauvorhaben sind mehr oder weniger Unterlagen notwendig. Für den Bau eines Einfamilienhauses braucht das Bauamt in der Regel die unten aufgeführten Unterlagen. Wie mehrfach erwähnt, können die Anforderungen hierfür variieren, deshalb kommt es nicht selten vor, dass etwas nachgereicht werden soll, damit der Bearbeiter ein besseres Verständnis von deinem Vorhaben bekommt.

  • Anschreiben (beinhaltet Vorhaben)
  • Der ausgefüllte Bauantrag
  • statistischer Erhebungsbogen
  • gegebenenfalls Betriebsbeschreibung
  • Die GRZ (Grundflächenzahl) und die GFZ (Geschossflächenzahl)
  • Berechnung der Bruttogrundfläche
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Berechnung des Rauminhalts
  • Stellplatznachweis
  • GEG-Nachweis
  • Erklärung zum Brandschutz und Schallschutz
  • Amtlicher Lageplan
  • Baupläne (mit Querschnitten, Ansichten, Grundrissen usw.)
  • Die Baubeschreibung 
  • Kostenschätzung
  • Erklärung des Entwurfsverfasser und der Nachweis über die Bauvorlageberechtigung

Wie lange braucht das Bauamt für die Bearbeitung des eingereichten Bauantrags?

Je nachdem ob es sich um ein vereinfachtes Verfahren handelt oder einen normalen Bauantrag, nimmt die Bearbeitung mehr oder weniger Zeit in Anspruch. Wichtig zu wissen ist, dass die Bearbeitungszeit erst beginnt, wenn deine Unterlagen vollständig vorliegen. Es ist nahezu die Regel, dass das Bauamt nach dem Einreichen des Bauantrags weitere Unterlagen anfordert, um die Genehmigungsfähigkeit des Gebäudes so genau wie möglich zu beurteilen, ein Nachreichen von Unterlagen kommt deshalb sehr häufig vor. Ziel ist es, einen normalen Bauantrag innerhalb von drei Monaten zu bearbeiten. Durch das verstärkte Bauverhalten und die eingeführten Einsparmaßnahmen in den vergangenen Jahren verlängert sich die Bearbeitungszeit auf etwa fünf Monate. Die Gebühren belaufen sich dabei auf 1.2000 bis 1.600 EUR.

Was tut das Bauamt für den Bauherren?

Die rechtlichen Grundlagen rund um den Bau sind komplex und deshalb auch nicht zu unrecht auf unterschiedliche Instanzen verteilt. So wird sichergestellt, dass nicht nur nach dem gültigen Bau(ordnungs)recht gehandelt wird, sondern, dass dieses auch auf die einzelnen Gemeinden angepasst wird. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass so viele Unterlagen und Nachweise benötigt werden und die Bearbeitungszeit sich oft in die Länge zieht. Um diese Aufgabe so unkompliziert wie möglich zu gestalten, solltest du dir einen Experten bspw in Form eines Architekten an die Seiten holen, der den Prozess professionell begleitet. 

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