fbpx

Grundstückskauf: 6 Tipps für den optimalen Ablauf

Niedrige Darlehenszinsen, hohe Mieten, Zuwachs in der Familie? Wenn die Mietwohnung zu klein geworden ist, ist es Zeit, über das erste Eigentum nachzudenken. Da ist der Schritt zum Grundstückskauf nicht mehr weit. 

Mehr Platz, vielleicht ein Garten oder sogar günstigere Angebote, als bei teuren Stadtwohnungen? Viele Gründe sprechen für den Grundstückskauf. Um den Traum vom eigenen Grundstück umsetzen zu können, sollten Sie jedoch einige Dinge beachten. Wir zeigen Ihnen hier Schritt für Schritt, wie Sie Grundstückseigentümer werden.

Augen auf: Ablauf für den Grundstückskauf

Es ist nicht immer ganz leicht den Überblick über das Angebot zu behalten. Bevor man sich auf die Suche nach dem richtigen Grundstück macht, ist es wichtig, einen Blick auf das Budget zu werfen. Und natürlich sollten Sie sich vor dem Kauf überlegen, wofür Sie das Grundstück brauchen, denn: Nicht auf jedem Grundstück dürfen Sie sofort bauen. 

Nicht jedes Bauland ist geeignet, um Ihr Haus zu tragen. Wenn Ihr Bauland noch nicht erschlossen ist, müssen außerdem Anschlüsse wie Wasser, Strom und Telefon neu verlegt werden. So kann der Preis für Ihr eigenes Grundstück schon einmal steigen.

Damit Sie den Überblick über alle wichtigen Faktoren bei Ihrer Entscheidung behalten, haben wir Ihnen hier eine Checkliste mit den 6 wichtigsten Schritten zusammengestellt, die Ihnen einen reibungslosen Ablauf beim Grundstückskauf ermöglichen.

1. Ermitteln Sie Ihr Budget

Damit Sie wissen, was Sie sich leisten können, ist ein Blick in die Finanzen gefragt. Listen Sie möglichst detailliert auf, welche Ausgaben Sie monatlich haben, was Sie einnehmen und wie viel Eigenkapital Sie haben. So können Sie einen realistischen Finanzierungsplan für Ihr Projekt ausarbeiten. Planen Sie außerdem ein, dass Sie nicht nur das Grundstück kaufen, sondern es möglichst auch bebauen wollen.

Zum Eigenkapital von Privatpersonen zählen grundsätzlich alle Vermögenswerte, die die Person besitzt. Das heißt, Sie können angelegte Sparkonten, auf die Sie kurzfristig zugreifen können, dazuzählen, aber auch Bausparverträge und private Kredite. Geld, dass Ihnen Verwandte oder Freunde mit geringer Verzinsung leihen, kann von der Bank, die Ihnen einen Kredit anbietet, ebenfalls als EIgenkapital gezählt werden. Ebenfalls dazu gehören Immobilien oder Grundstücke, die sich bereits in Ihrem Besitz befinden und schuldenfrei sind.

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer ist das Risioko für die Bank, dass Sie als Rückzahler der Kredits ausfallen. Wenn Sie also mehr Eigenkapital vorweisen können, verlangt die Bank weniger Zinsen für Ihren Kredit.

Faustregel: 10-15 Prozent des Kaufpreises sollten durch Eigenkapital finanziert werden können. Das entspricht meistens den Kaufnebenkosten. Noch besser: Die Finanzierung von mindestens 20 Prozent durch Eigenkapital kann den Zinssatz für Ihren Kredit senken.

Um eine realistische Einschätzung Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten, sollten Sie außerdem Ihre monatlichen Ausgaben zusammenrechnen und Ihre fixen und variablen Kosten für Ihren Haushalt kalkulieren. So erhalten Sie einen Überblick über die Ausgaben, die Sie von Ihrem Einkommen abziehen.

Fixkosten Beispiele

  • Wohn- und Energiekosten, z.B. Miete
  • Mietnebenkosten (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Müll)
  • Versicherungen
  • Vereinsbeiträge
  • bereits laufende Kredite
  • Internet
  • Telefon
  • Transportkosten (Autofinanzierung oder Bahnkosten)

Variable Kosten Beispiele

  • Ernährung, z.B. Lebensmitteleinkauf
  • Freizeit
  • Urlaub
  • Kleidung
  • medizinische Versorgung
  • Hygiene

Wenn Sie ungewissen Einnahmen wie Weihnachtsgeld oder Erbschaften erwarten, nehmen Sie diese Einnahmen nicht mit in den Plan auf, sondern halten Sie sich an regelmäßige Einnahmen, die nicht unerwartet wegfallen können.

Rechnen Sie außerdem mit Änderungen Ihrer Zinsen für den möglichen Kredit und mit Kaufnebenkosten für z.B. den Notar und den Grundbucheintrag. Die Kaufnebenkosten liegen meistens bei etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises.

Haben Sie ausgerechnet, was Ihnen monatlich zur Verfügung steht und außerdem kalkuliert, welche Kosten Sie neben einem möglichen Kredit monatlich tragen, sollten Sie nun festlegen, wie viel Prozent Ihres Einkommens Sie monatlich in die Baufinanzierung investieren können. Damit Sie weiterhin Ihren Lebensunterhalt problemlos finanzieren und gestalten können, sollte die Summe Ihrer Ausgaben für die Baufinanzierung etwa bei höchstens einem Drittel des Nettohaushaltseinkommens liegen.

Faustregel: Die Abtragung Ihres Kredits sollte monatlich bei etwa 30 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens liegen.

Wie teuer Ihr Grundstück sein darf, hängt dann von Ihrem Gesamtbudget für Ihr Vorhaben ab. Anhand des Bodenrichtwerts können Sie die ortsüblichen Grundstückspreise errechnen und vergleichen. Zusätzlich können Sie dann die Baukosten für Ihre Immobilie einplanen. Ziehen Sie den Preis für den Neubau dann von Ihrem Gesamtbudget ab, haben Sie das Budget für Ihr Grundstück berechnet.

2. Finden Sie Ihr Grundstück

Ob im Internet, mit der Hilfe eines Maklers, in der Zeitung oder mit einem Gang zur zuständigen Behörde – die Suche nach Ihrem Grundstück können Sie unterschiedlich gestalten. Überlegen Sie sich am besten vor der Suche, was Sie sich von Ihrem Grundstück wünschen und was Ihnen wichtig ist. Insbesondere bei der Suche mit einem Makler sind genaue Vorstellungen hilfreich, um das richtige Grundstück zu finden.

Sie können außerdem die Bauunternehmen in Ihrer Region ansprechen und sich für geplante Bauprojekte vormerken lassen. Oder Sie spazieren einfach mal durch Ihre Gegend und schauen sich nach freien Grundstücken um.

Überlegen Sie sich vor der Suche Kriterien, auf die Sie bei Ihrer Entscheidung achten möchten. Ist Ihnen Stadtnähe wichtig oder zu teuer? Wenn Sie sich in ländlichen Regionen umschauen, müssen Sie allerdings mit einer schlechter ausgebauten Infrastruktur rechnen. Haben Sie ein Auto oder sind Sie darauf angewiesen, viel fußläufig erledigen zu können? 

Wenn Sie sich vorher entscheidende Kriterien überlegen und wissen, was Ihnen wichtig ist, erleichtert Ihnen das später die Suche nach geeigneten Grundstücken. Denn haben Sie Ihr Bauland erst einmal gekauft, lässt sich die Lage nicht mehr ändern. Achten Sie also bei Ihrer Auswahl darauf, dass das Grundstück Ihre Ansprüche erfüllt und Sie sich vorstellen können, hier Ihr neues Zuhause zu bauen.

3. Detailinformationen des Grundstücks 

Wenn Sie sich vor Ihrer Suche überlegen, was Ihnen wichtig ist, sollten Sie auf einige ausschlaggebende Kriterien achten: Wo möchten Sie Leben? Die Lage Ihres Grundstücks bestimmt, wo Sie sich Ihr neues Zuhause für sich und Ihre Familie aufbauen. Die Lage hat aber zusätzlich einen Einfluss auf den Preis des Grundstücks. Wünschen Sie sich eine gute Anbindung und die Nähe zur Großstadt? Dann kann es schon einmal deutlich teurer werden, als wenn Sie sich für weniger besiedelte, ruhige Gebiete entscheiden.

Außerdem spielt die Größe des Baulands natürlich eine Rolle. Wie viel Grundstück können Sie sich leisten und wie viel Platz brauchen Sie? Um hier eine Orientierung zu bekommen, kann es hilfreich sein, Bekannte mit Kauferfahrung zu fragen und sich andere Grundstücksgrößen anzusehen, vor allem, wenn Sie noch nicht wissen, wie groß Ihr Eigenheim werden soll. Idealerweise haben Sie natürlich schon eine Vorstellung von Ihrem zukünftigen Haus und wissen, wie viel Platz es in Anspruch nimmt. Beachten Sie bei der Planung die EInhaltung von Abstandsregeln und Grenzen zu den Nachbarn.

Achten Sie bei Ihrer Entscheidung auch darauf, ob Ihr Bauland erschlossen ist. Das ist dann der Fall, wenn die wichtigsten Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser bereits gelegt sind. Ist das nicht der Fall, gilt das Grundstück als unerschlossen und Sie können es in den meisten Fällen günstiger erwerben. Allerdings kommen in diesem Fall noch einmal Kosten für die Erschließung auf Sie zu, die zwischen 10000 und 15000 Euro liegen können.

Ebenfalls wichtig ist für Ihre Suche der Bebauungsplan für Ihr Bauland. Jede Gemeinde und Region hat ihre eigenen Regeln, wie und in welcher Form auf ihrem Land gebaut werden darf. Ein bestimmter Dachstil, Fensterrahmen und Farben, die Anzahl der Stockwerke – all das kann vom Bebauungsplan vorgegeben werden. Einen ersten Eindruck können Sie sich bei einem Spaziergang durch die Region verschaffen. Sie können den Plan aber auch im Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder in der Gemeindeverwaltung einsehen.

Außerdem sollten Sie sich über die Bodenbeschaffenheit Ihres Grundstücks informieren und herausfinden, ob ein Bodenaustausch notwendig ist. Sinnvoll ist es auch, die Bedingungen für einen Kellerbau zu erfragen und die Zufahrt zu Ihrem Grundstück zu regeln, um den Zutritt zu einer späteren Baustelle zu erleichtern.

4. Verhandeln Sie beim Kaufpreis

Je mehr Interessenten es für ein Grundstück gibt, desto schwieriger wird natürlich eine Verhandlung. Je beliebter die Gegend, je seltener Grundstücke vor Ort zu finden sind, desto teurer werden natürlich auch die Preise für Bauland und Immobilie. Suchen Sie in einem Ballungsraum oder einer Metropolregion, wird der Preis hier gleich etwas teurer.

Einen Überblick über angemessene und realistische Preise der Grundstücke Ihrer favorisierten Region finden Sie anhand des Bodenrichtwerts der Umgebung. Der Bodenrichtwert ist der amtlich festgelegte Durchschnittswert der Bodenwerte, also Grundstückspreise, einer Region. Dabei sind der Entwicklungszustand der Lage, Form und Größe des Grundstücks, Bodenbeschaffenheit, Erschließungsgrad, Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks und die gesammelten Kaufpreise der Umgebung ausschlaggebend für eine Berechnung. 

Der Bodenrichtwert wird in unterschiedlichen Abständen, aber mindestens alle zwei Jahre in allen Bundesländern, ermittelt und über Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Hier können Sie dann den Wert pro Quadratmeter einsehen und so Ihr Grundstücksangebot vergleichen und einschätzen.

Um den Wert Ihres Grundstücks genau zu ermitteln und einschätzen zu können, ist es allerdings zusätzlich hilfreich, einen Gutachter zu beauftragen, der die Besonderheiten Ihrer Lage schätzt und auf Grundlage des Bodenrichtwerts eine realistische Kostenschätzung vorlegt.  

Entscheiden Sie sich dagegen für eine weniger beliebte Gegend und ländliche Regionen, gibt es einen größeren Verhandlungsspielraum. In der Regel ist ein kleiner Spielraum im Grundstückspreis einkalkuliert. Wenn Sie sich unsicher sind, können Sie hierzu auch einen Makler befragen und ihn ein Angebot erstellen lassen.

5. Finanzierung

Wenn Sie Ihr passendes Grundstück gefunden haben, ist es an der Zeit, die Finanzierung des Grundstücks zu sichern. Überlegen Sie sich gut, ob der Kaufpreis in Ihr Budget passt. Anschließend können Sie mit Ihrer Bank ein Darlehen aushandeln. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer kann das Darlehen für Sie ausfallen. 

Sie können bei der Wahl Ihres Kredits zwischen einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen entscheiden. Ein Annuitätendarlehen gibt Ihnen große Planungssicherheit und bleibt über den festgelegten Zeitraum immer gleich hoch. Ein variables Darlehen ermöglicht Ihnen die flexible Rückzahlung der Raten auch in größeren Summen. Dafür passt der Zins sich hier jedoch regelmäßig an den Markt an und kann dementsprechend auch steigen.

Wichtig: Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag, bevor Sie die Finanzierung des Grundstücks abgesichert haben. 

6. Notartermin

Das Grundstück ist gefunden und die Finanzierung ist geklärt? Dann fehlt nicht mehr viel bis zur Planung Ihres neuen Zuhauses für die ganze Familie. Um den Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer rechtlich geltend zu machen, wird der Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt. Sie und Ihr Vertragspartner sollten einen Entwurf des Vertrags zwei Wochen vor dem Termin zur Unterzeichnung erhalten. In dieser Zeit sollten Sie den Vertrag gründlich lesen und notwendige Änderungen vornehmen und dem Notar zukommen lassen. Sie können aber auch noch beim Unterzeichnungstermin selbst auf Unklarheiten hinweisen.

Vor Unterzeichnung wird der Vertrag nun Satz für Satz verlesen. Letzte Fragen oder Änderungswünsche können zu diesem Zeitpunkt noch angemerkt werden. Sind alle Parteien mit den Vertragsvereinbarungen einverstanden, können Sie den Vertrag unterzeichnen. Herzlichen Glückwunsch! Wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt wurden, sind Sie nun der neue Eigentümer des Grundstücks und Sie werden als solcher in das Grundbuch eingetragen.

Ihr neues Zuhause auf Ihrem eigenen Grundstück

Gesucht, gefunden und gekauft – so kann der Weg zum eigenen Grundstück aussehen. Gehen Sie den ersten Schritt in Richtung Ihres eigenen Zuhauses. Wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung bei Ihrer Planung brauchen, fragen Sie gerne unsere Experten. Wir begleiten Sie auf dem Weg in Ihr neues Eigenheim.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on reddit

Bleiben Sie informiert!

Melden Sie sich für den Construyo Newsletter an und erhalten Sie interessante Updates zu den neusten Trends der Bauindustrie sowie nützliche Tipps und Tricks für die Planung Ihres nächsten Projekts!

Erhalten Sie kostenlos & unverbindlich ein Angebot für Ihr persönliches Bauvorhaben

Oder