Rohbaukosten für Wohnimmobilien – Was ein Rohbau kosten sollte

Hast du dein Traumhaus bereits fest vor Augen und das ideale Grundstück ausgesucht, kannst du dein Bauvorhaben langsam anstoßen. Nach Absprache mit den entsprechenden Experten solltest du im Vorfeld möglichst genau wissen, was dich der Rohbau kosten kann. Denn erfahrungsgemäß fallen in diesem Schritt schon etwa 40 bis 50 Prozent aller Baukosten an.

Knapp über die Hälfte dieser Rohbaukosten verdienen die von dir beauftragten Fachleute, die restliche Summe veranschlagen die immer kostspieliger werdenden Materialien. Im Vergleich 2020 zu 2021 stiegen die Ausgaben für den Rohbau bei Wohnimmobilien um fast 14 Prozent an – in Deutschland die größte Differenz seit über 50 Jahren! Vor allem Holzarbeiten sind davon betroffen.

Hier ergibt sich demnach jede Menge Einsparpotenzial. Wir geben dir deshalb einen ersten Überblick der zu erwartenden Rohbaukosten im Allgemeinen sowie anschaulich an einem Beispiel.

Die Eckdaten unseres geplanten Beispielhauses:

• Freistehendes Einfamilienhaus
• 120 Quadratmeter Wohnfläche plus Keller
• Massivbauweise mit verputzter Fassade
• Abstellmöglichkeiten unter dem Satteldach

Klingt gut? Wir helfen dir gerne dabei, dein persönliches Bauprojekt anzustoßen. Bei uns findest du ausgezeichnete Bauunternehmen, die mit einem individuellen Angebot auf dich warten. Die Spezialisten wissen genau, was ein Rohbau kosten kann. Überzeug dich selbst. In nur wenigen Minuten kannst du eine kostenlose Anfrage einreichen und wir kommen mit einer Beratung auf dich zu.

Einstieg: Was gehört zum Rohbau?

Du kannst dir einen Rohbau als das äußere Skelett einer Immobilie vorstellen. Aufgebaut auf dem Fundament entstehen Außen- wie Innenwände, Zwischendecken sowie weitere tragende Elemente. Abgerundet wird dein Haus von einem Dachstuhl, der zu den letzten Rohbaukosten zählt. Du planst einen Keller? Schornstein? Treppenhaus? Gehört alles ebenfalls zum Rohbau.

Bei dir stehen jetzt die ersten Entscheidungen an? Damit du die richtige Herangehensweise kennst, haben wir die Phasen eines Rohbaus noch einmal aufgeschlüsselt.

Liegt auch keine einheitliche Definition vor, welche Aufwendungen im Einzelfall als Rohbaukosten gelten, ist dies immer vertraglich geregelt. Die von dir beauftragten Firmen sollten dabei eng mit den Bauherren zusammen arbeiten. Das nötige Hintergrundwissen, um dich in diesen Gesprächen zurechtzufinden, erhältst du gleich im Anschluss.

Ratgeber: Das sollte ein Rohbau kosten!

Sobald die entsprechenden Genehmigungen ausgestellt wurden, darfst du den initialen Spatenstich durchführen und eine gewisse Zeit später in die eigenen vier Wände einziehen. Alles beginnt mit der Erschließung des Grundstücks, mit dem Rohbau. Aus Erfahrung wissen wir, welche Rohbaukosten im Schnitt eher hoch oder niedrig ausfallen. Bestimmte Phasen erfordern besondere Aufmerksamkeit:

(1) Anschluss zur Kanalisation inklusive Entwässerung

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 4 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 3.600 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 1 Tag

Jedes moderne Haus in Deutschland ist auf einen Zugang zur örtlichen Kanalisation angewiesen. Ausnahmen sind hier sehr selten. Diesen Punkt vergessen jedoch anfänglich viele Bauherren bei der Berechnung ihrer Rohbaukosten. Alternativen wie die eigene Kleinkläranlage im autonomen Betrieb klingen zwar verlockend, sind in der Regel aber nicht wirklich günstiger und benötigen zudem die ausdrückliche Erlaubnis der zuständigen Kommune.

Denn regional herrschen zuweilen erhebliche Unterschiede, die großen Einfluss darauf haben, wie viel ein Rohbau kosten wird. Ein Blick in den Bebauungsplan kann helfen. Meist muss ein Pauschalbetrag für den Anschluss gezahlt werden und in Stadtgebieten fällt etwa noch die Verkehrssicherung an. Den entscheidenden Kostenfaktor bildet allerdings das Material. Du wirst mehrere Meter Kanalrohre brauchen, inklusive Übergabeschacht am Haus.

(2) Weitere Erdarbeiten und finale Erschließung der Baustelle

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 20 bis 60 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 5 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 4.800 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 2 Tage

In der nächsten Rohbauphase muss das von dir gewählte Grundstück endgültig zu Bauland umgewandelt werden. Hast du einen Architekten engagiert, übernimmt dessen Firma häufig diese Aufgabe für dich – je nachdem, für welchen Leistungsumfang du zahlen möchtest. Wie hoch der Anteil an den Rohbaukosten letztendlich ist, hängt vor allem von Art und Umfang der geplanten Konstruktionen ab.

Zugleich steht jetzt das Gelände wirklich auf dem Prüfstand. Gebunden an die Bauzeit kann auch die Witterung eine Rolle spielen. Die Arbeiter, die in den nächsten Wochen anrücken, brauchen eine sichere Zufahrt, Zugang zu Strom wie Wasser und Möglichkeiten zur Müllentsorgung. Am Ende fehlt dann bloß noch der Bauzaun. All das bedingt, was dein Rohbau kosten wird.

(3) Mit dem Fundament den Grundstein für dein Haus legen

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 10 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 9.000 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 3 Tage

Selbst wenn du nur ein kleines Ferienhäuschen oder eine neue Garage planst, führt kein Weg an einem stabilen Fundament vorbei. Jedes Bauvorhaben übt einen immensen Druck auf den darunterliegenden Boden aus und dieses Gewicht sollte möglichst ausgeglichen werden. Dafür muss der Grund geprüft und gegebenenfalls sogar bis zu einer gewissen Tiefe ausgetauscht werden, wodurch die Rohbaukosten steigen.

Generell besteht ein Fundament aus Beton. Dein Statiker vor Ort weiß, wie die einzelnen Platten auszubalancieren sind, damit der Untergrund für viele Jahre eine solide Basis darstellt. Wir raten davon ab, in diesem Schritt selbst Hand anzulegen, um beim Rohbau Kosten zu sparen. Außer natürlich, du bist bekennender Experte für Flachgründungen, die am weitesten verbreitete Form von Fundamenten bei Wohnimmobilien.

(4) Die eigenen vier Wände: Wir haben die Absicht, Mauern zu errichten!

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 75 bis 125 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 12 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 12.000 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 4 Tage

Wir gehen an dieser Stelle wieder von der klassischen Massivbauweise aus. Interessierst du dich hingegen für ein Modul- oder Fertighaus, kannst du beim Rohbau Kosten und Zeit sparen. Im Ergebnis verliert dein Haus dadurch einiges an Charakter und speziell beim Mauerwerk diverse bauphysikalische Vorteile. Merkst du etwa erst im Nachhinein, dass deine energetische Bilanz nicht überzeugt, kann nur noch ein Energieberater helfen.

Die Mehrheit der Deutschen vertraut bei einem Neubau also nach wie vor auf richtige Mauern, außen wie innen. Von der Wärmedämmung einmal abgesehen fördert ein festes Mauerwerk nämlich auch den Schallschutz und kann die Bildung von Feuchtigkeit verhindern. Rötliche Ziegelsteine sind das Mittel der Wahl in Hinblick auf die Gesamtheit der Rohbaukosten. Dazu erleben Varianten aus Kalksandstein oder Leichtbeton gerade ein Comeback.

(5) Zwischendecken ziehen, Stockwerke definieren

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 80 bis 120 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 12 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 12.000 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 4 Tage

In einer ähnlichen Art und Weise wie das Mauerwerk beeinflussen die Decken zwischen den Stockwerken die restliche Immobilie. Außer den Bewohnern und deren Einrichtung tragen Zwischendecken einen Großteil der kompletten Statik. Ob Träger- und Balkendecken aus Holz oder Konstruktionen aus Stahlbeton bestehend aus verschiedenen Fertigteilen, als Bauherr hast du zahlreiche Optionen. Hörst du auf den Rat der Fachleute, kannst du deine Rohbaukosten niedrig halten.

Vorgefertigte Elemente aus Beton können auch bestens bei schlechtem Wetter verbaut werden. Die Qualität überzeugt. Jedoch kannst du dadurch Flexibilität bei der Planung der Raumaufteilung einbüßen. Teils standardisierte Filigrandecken bieten hier einen Mittelweg. Diese werden für gewöhnlich abschließend mit Ortbeton aufgefüllt. So lassen sich zum Beispiel Versorgungsleitungen einfacher legen. Derartige Kompromisse sorgen dafür, dass der Rohbau weniger kosten wird.

(6) Die Fassade – Mehr Individualität mit praktischem Nutzen

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 75 bis 125 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 12 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 12.000 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 3 Tage

Maßgeblich für den Ersteindruck, den dein künftiges Heim vermitteln soll, ist die passende Fassade. Statt schlichtem Putz kannst du eine Außenverkleidung anbringen, die sich sowohl in das Stadtbild fügt und dennoch von den Nachbarhäusern abhebt. Einhergehend mit den angedachten Rohbaukosten stehen dir die unterschiedlichsten Materialien zur Verfügung. Sie alle sollten vor starken Witterungsverhältnissen (sowie übermäßiger Hitze im Sommer) und Hausbränden schützen.

Selbst Holzfassaden aus Werkstoffplatten sind in der heutigen Zeit soweit und sehen dazu malerisch schön aus. Im Vergleich zur Metall- oder Kunststoffverkleidung kannst du bei der Verwendung von Vollholz mit einem deutlich höheren Pflegeaufwand rechnen. Noch langlebiger ist nur die Natursteinfassade, falls dein Neubau kosten darf. Eine Sanierung lässt somit lange auf sich warten. Achte außerdem darauf, nicht gegen geltendes Baurecht zu verstoßen.

(7) Treppenbau bleibt essenziell für mehrstöckige Immobilien

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 100 bis 250 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 22 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 21.000 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 3 Tage

In diesem Bereich treten oft große Differenzen bei den Rohbaukosten auf. Wir gehen von der Norm bei Neubauten aus. Fakt ist, möchtest du dich von einem Stockwerk ins nächste bewegen, brauchst du ein Treppenhaus. Dieses solltest du gleich von Beginn an auf den Rest des Hauses abstimmen. Das heißt beispielsweise, kaum Kabel in den angrenzenden Wänden oder auf dem Antritt zu verlegen.

Bestimmte Typen an Treppen setzen zudem Lücken im Estrich voraus. Wangentreppen etwa, oder schwebende Bolzentreppen. Möchtest du freistehende Flächen voll ausnutzen, können wir Wendel- und Faltwerktreppen empfehlen. Mit etwas Geschick schaffst du dir damit gleich einen Zugang zum Dachgeschoss, ohne dass später ein Ausbau vonnöten ist. Ein Treppenbauer, der sich auskennt, kann dir sogar eine temporäre Bautreppe setzen, die vieles erleichtert.

(8) Schornstein als Standard oder überflüssig dank modernster Technik?

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 4 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 3.600 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 2 Tage

Im Regelfall siehst du auch heutzutage noch auf den meisten Immobilien einen Schornstein thronen. Dieses raffinierte Schachtsystem hat die Aufgabe, die schädlichen Rauchgase aus Heizung und Ofen nach Draußen abzuführen. Moderne Wärmetechniken kommen aber in manchen Fällen schon mit einer Abgasleitung aus. Unabhängig von den Rohbaukosten verzichten trotzdem nur die Wenigsten beim Neubau auf einen Schornstein.

Zweizügige Schächte sorgen für die notwendige Flexibilität. Du brauchst im Winter mehr als eine kuschelige Feuerstelle zum Aufwärmen? Keine Angst. Ab einer gewissen Größe können bei Wohnhäusern mehrere Schornsteine lohnen, je nachdem, was der Rohbau kosten soll. Wichtig ist bloß, dass beim Hausbau alle Vorschriften beachtet werden. Die berüchtigte DIN V 18160-1 gibt dir eine gute Übersicht der aktuellen Gesetzeslage.

(9) Dachstuhl errichten und Rohbau vollenden

Rohbaukosten im Detail

• Richtwerte je Bruttogeschossfläche: 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter
• Prozentual am gesamten Rohbau: circa 19 %
• Konkrete Kosten am Praxisbeispiel: 18.000 Euro
• Durchschnittliche Dauer bis Fertigstellung: 6 Tage

Primär dient das Dach dem Schutz deiner Immobilie. Die Wahl der Bauweise beeinflusst das finale Erscheinungsbild allerdings signifikant. Von der Neigung des Dachstuhls über erweiternde Gauben bis hin zur Einfärbung der Abdeckung – das Dach kann beim Rohbau kosten. Bonuspunkte erhältst du, wenn du dich mit den Vorzügen einer professionell installierten Solaranlage auseinandersetzt.

Gefallen dir klassische Sattelkonstruktionen oder darf es lieber ein Flachdach sein? Wir stellen die beliebtesten Formen für dich auf den Prüfstand. Hast du bei den Rohbaukosten noch Spielraum, kannst du deinen Architekten nach einer Loggia oder weitläufigen Dachterrasse fragen. Denn der Profi weiß, wie deine Vorstellungen beim Hausbau in der Praxis umzusetzen sind, ohne dass Instandhaltung und Dämmung leiden.

Zusammenfassung: Das wird dich dein Rohbau kosten!

Addieren wir die Ergebnisse der einzelnen Schritte, kommst du je nach Bauweise und Region auf Rohbaukosten in Höhe von 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Bei unserem Beispielhaus mit 120 Quadratmetern erreichen wir also die Obergrenze von 96.000 Euro. Das ist das Maximum, was uns in diesem Fall der Rohbau kosten sollte. Zeitlich kannst du (sofern keine unerwarteten Probleme auftreten) von ungefähr einem Monat ausgehen.

Je nach Bundesland kann die Abnahme des fertigen Rohbaus kostenpflichtig sein. Informiere dich rechtzeitig bei deiner lokalen Behörde.

Einen letzten Tipp haben wir noch für dich: Lies deine Verträge wirklich genau. Manche Bauunternehmer stellen nämlich von Haus aus erweiterte Rohbaukosten in Rechnung, die etwa die Installation von Fenster und Türen plus Innenausbau miteinschließt. Manch einer spricht hier auch von einer Veredelung, wodurch der Rohbau schnell mehr kosten kann.