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Altbausanierung – und alles, was Sie dazu wissen sollten!

Es muss nicht immer Neubau sein. Sie haben sich in ein altes Gebäude verliebt und Ihr Traum ist es, es wohnlich zu gestalten? Aber Sie wissen nicht, wo Sie anfangen sollen und was gemacht werden muss? Dabei können wir helfen! Bei dem Bezug von Altbauten kommt es häufig vor, dass zunächst Sanierungsmaßnahmen umgesetzt werden müssen, bevor Sie in Ihrem Traumhaus wohnen können. Damit Sie möglichst schnell Ihren Traum verwirklichen können, erklären wir Ihnen hier, worauf Sie bei der Altbausanierung achten sollten.

Altbau oder Neubau?

Ab wann gilt mein Haus eigentlich als Altbau und was macht den Altbau aus? Das zu wissen hilft, die Entscheidung über die Art der Sanierungsmaßnahmen zu treffen und sich vor einem Kauf zu überlegen, ob man sich wirklich für den Altbau und gegen den Neubau entscheiden möchte. Ein Haus im Bestand herzurichten hat natürlich viele Vorteile: Charme und eine Geschichte stecken auf jeden Fall in Ihrem Traumhaus, schöne Verzierungen und hohe Decken inklusive. Häufig sind Altbauten auch besser angebunden, weil Sie näher am Stadtzentrum liegen. Ein Altbau ist Ihr Gebäude vor allem dann, wenn es nicht dem modernen Wohnkomfort und -standards entspricht. Andere Materialien im Bau und ein anderer Stil kennzeichnen alte Gebäude, zu denen mittlerweile auch schon Häuser aus den 1970er Jahren gehören. 

Vor dem Kauf

Bevor Sie einen Altbau kaufen, achten Sie auf einige Dinge, die die Sanierungen beeinflussen und die Kosten ansteigen lassen könnten: Sind alle Mauern und ein vollständiges Dach vorhanden? Gibt es Risse in der Fassade? Entdecken Sie Schimmel- oder Wasserflecken; oder sind die Wände feucht und muffig? Können die Fußböden bleiben und trägt die Decke? In welchem Zustand sind Rohre und Leitungen? Steht Ihr Gebäude unter Denkmalschutz? Und informieren Sie sich darüber, ob und wann der Heizkessel das letzte Mal ausgetauscht wurde. Handelt es sich um eine Gas- oder Ölheizung, die älter als 30 Jahre ist, muss sie nämlich bei einem EIgentümerwechsel ausgetauscht werden.

Am Besten ziehen Sie vor dem Kauf einen Experten zur Begutachtung des Gebäudes zu Rate. Denn unterschiedliche Bauwerke aus unterschiedlichen Zeiten haben Ihre eigenen Probleme und Schwachstellen, auf die Sie dringend achten sollten. Bei Fachwerkhäusern sollten Sie die Holzbalken kontrollieren lassen, bei Häusern, die Ende des 19. Jahrhunderts gebaut wurden, die Rohre und bei Häusern aus der Nachkriegszeit vor allem den Zustand der Baumaterialien. 

Gründe für die Sanierung

Nicht nur Missstände an Dach, Fassade oder Fenstern sind Gründe für die Modernisierung eines Altbaus. Auch die Energieeffizienz spielt eine Rolle in der Entscheidung zur Sanierung. Hier legen gesetzliche Vorgaben fest, welche Standards eingehalten werden müssen und wie die Ziele erreicht werden. Dadurch können zum Beispiel Heizkosten gesenkt und der Wohnkomfort erhöht werden. Der Kostenfaktor ist nicht zu unterschätzen: Die Alternative zur Sanierung ist häufig der Abriss gefolgt von einem Neubau. Hier liegen die Kosten meistens wesentlich höher als bei gut durchdachten Sanierungsmaßnahmen.

Maßnahmen

Bei den Maßnahmen kann man zwischen zwei unterschiedlichen Kategorien unterscheiden: Es gibt energetische Sanierungsmaßnahmen und die kosmetischen Ausbesserungen. Bei den kosmetischen Sanierungsmaßnahmen sind der Fantasie dabei keine Grenzen gesetzt, den Hauptteil der Sanierung machen jedoch die Arbeiten aus, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen und ohne die ein Haus in vielen Fällen unbewohnbar bzw. nicht komfortabel wäre.


1. Energie

Dach und oberste Geschossdecke: Über das Dach entweicht ein Großteil der Wärme. Wenn das Dachgeschoss bewohnt werden soll, ist es sinnvoll hier nachzurüsten und auf eine gute Dämmung zu achten. Soll das oberste Geschoss unbewohnt bleiben, kann alternativ auch die oberste Geschossdecke nachgerüstet werden.

Fassade: Die Fassade ist eine weitere Baustelle auf dem Weg zum energieeffizienten Haus. Denn auch hier kann viel Wärme verloren gehen. Bei der Fassade gibt es je nach Bauweise und Budget unterschiedliche Möglichkeiten zu dämmen, zum Beispiel Wärmedämmverbundsysteme und hinterlüftete Vorhangfassaden.

Keller: Aus dem Keller zieht die Kälte häufig in die oberen Stockwerke. Deswegen ist es auch hier sinnvoll, über eine Dämmung der Kellerdecke nachzudenken, damit die Kälte nicht aufsteigen kann und Heizkosten gespart werden können. 

Fenster: Ein weiterer Faktor, der erheblich zu den Heizkosten beitragen kann, sind alte Fenster. Eine alte Zweifachverglasung lässt wesentlich mehr Wärmeverlust zu als eine moderne Dreifachverglasung.

2. Gestaltung

Wenn es darum geht, das Haus neu zu gestalten und die Optik der Fassaden, Türen, Fenster und des Dachs aufzuwerten, gibt es viele Möglichkeiten. Nur ein Faktor könnte zu in diesem Fall zu Einschränkungen führen: Steht Ihr Gebäude unter Denkmalschutz, sind bei dem Ersetzen und Ausbessern der Optik sehr wahrscheinlich Vorgaben zu beachten. Häufig ist darauf zu achten, dass die Fassade traditionell gestaltet bleibt und ebenso traditionelle Werkstoffe verwendet werden. Das schränkt die Möglichkeiten der Gestaltung etwas ein. steht ihr Haus unter Denkmalschutz, sind Sie zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet. 

Reihenfolge

Es ist nicht nur wichtig, was Sie machen, sondern auch wann. Die Reihenfolge, in der die Maßnahmen umgesetzt werden, kann Folgen für ihre Wirksamkeit und das Gebäude haben. 

Zunächst sollten Sie sich um die Dämmung aller relevanten Bereiche kümmern. Erst danach sollten Fenster ausgetauscht werden. Werden die Fenster neu gestaltet, bevor die Dämmung wirksam ist, droht ein Schimmelbefall im Gebäude. Ein Heizsystem sollte erst installiert werden, wenn alle nach außen liegenden Baustellen ausgebessert wurden: Dach, Fenster und Fassade. Ist eine gut funktionierende Dämmung berechnet, kann auch die Größe des Heizkessels effizient kalkuliert werden. Außerdem sollten Bauherren darauf achte, die aktuellen Vorgaben der Energieeinsparverordnung bzw. seit 1. November 2020 die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes achten. Denn wenn 10 Prozent des Hauses saniert werden, müssen energetische Mindeststandards eingehalten werden, die auch ein Höchstmaß für den Verbrauch von Heizenergie festlegt.

Heizsystem

Ebenfalls zu beachten ist in vielen Fällen das Heizsystem. Denn wenn der Heizkessel älter als 30 Jahre ist und mit Öl oder Gas betrieben wird, ist es wahrscheinlich, dass die installierte Heizung ausgetauscht oder nachgebessert werden muss. Auch diese Vorgaben sind im Gebäudeenergiegesetz festgehalten. 

Bei einer neuen Installation kann man sich zwischen einem Blockheizkraftwerk, einer Wärmepumpe, bei der nur regenerative Energiequellen genutzt werden, Heizen mit Holz oder weiterhin Öl und Gas entscheiden, wobei Öl- und Gasheizungen durch erneuerbare Energiequellen ergänzt werden müssen, um mit dem Gebäudeenergiegesetz konform zu sein. 

Wenn Sie also nicht auf Charme, alte Dielen, romantischen Stuck an der Decke und eine Geschichte in Ihrem Haus verzichten wollen, dann ist die Sanierung eines Altbaus Ihre Lösung! Wenn Sie ein wenig Zeit einplanen, können Sie auch mögliche ungeplante Mängel im Arbeitsablauf beheben. Ein großer Vorteil der Altbausanierung: Historische Immobilien, aber natürlich auch andere Gebäude steigen durch ihre Sanierung deutlich im Wert. 

Natürlich unterstützen wir Sie gerne bei all Ihren Vorhaben und begleiten Sie auch bei Ihrer Sanierung Schritt für Schritt durch den Prozess. Sie erreichen uns jederzeit über Telefon oder E-Mail und können uns gerne weitere Fragen zu Ihrem Traumprojekt stellen.

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