Bauvermessung – Was gibt es zu beachten?

Die ersten Bagger rollen erst dann auf eine Baustelle, wenn diese vorher vermessen wurde. Logisch: Erst wenn die Messpunkte abgesteckt sind, kann die Baugrube ausgehoben und das Fundament auch gebaut werden.

Für eine problemlose Bauausführung ist die korrekte Vermessung des Grundstücks und der entstehenden Gebäude unverzichtbar. Unterschieden wird zwischen bauvorbereitenden und baubegleitenden Vermessungen. Die bauvorbereitenden Vermessungen bieten ein Höchstmaß an Planungssicherheit, während die baubegleitenden Vermessungen die korrekte Umsetzung der Pläne des Tragwerkplaners und Architekten im Bauprozess gewährleistet.

Die Bauvermessung ist gesetzlich vorgeschrieben und darf nur von Vermessungsingenieuren, auch Geodäten genannt, durchgeführt werden. Sie begleiten den gesamten Prozess ab dem Erwerb des Grundstücks, erstellen das Vermessungsnetz, führen die Baukontrolle durch und nehmen die Schlussvermessung vor. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei Bauvermessungen zu beachten haben und erklären alle wichtigen Fachbegriffe.

Geodäten: Wer beim Hausbau vermessen darf

Vermessungen dürfen nur von autorisierten Vermessungsstellen durchgeführt werden, weil nur diese berechtigt sind, amtliche Dokumente auszustellen und Eintragungen im Liegenschaftskataster vorzunehmen.  Dies sind in Deutschland die niedergelassenen, öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und –ingenieure (ÖbVI) sowie die Katasterämter der Kreise und kreisfreien Städte. Die Katasterämter haben auch meist Listen mit öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, die man anfragen kann.

Das Liegenschaftskataster ist laut Grundbuchordnung der amtliche Nachweis über die Lage und die Beschaffenheit der Grund- bzw. Flurstücke. Somit ist das Liegenschaftskataster Bestandteil des Grundbuches. Die Führung der Grundbücher und des Liegenschaftskatasters ist normiert und vielen Regularien unterworfen. Grundstücksvermessungen mit hoheitlichem, also amtlichen Charakter werden prinzipiell auf der Grundlage des Katasterbuchwerkes, des Katasterzahlenwerkes und des Katasterkartenwerkes vorgenommen. Dadurch lässt sich sicherstellen, dass die bisherigen Koordinaten bei der neuen Vermessung Berücksichtigung finden und die neuesten Vermessungsergebnisse in das Liegenschaftskataster eingehen. Bei den Grundstücksgrenzen besteht kein Gewohnheitsrecht, alles basiert auf amtlichen Nachweisen. Liegenschaftskataster und Grundbuch zusammen sichern das Eigentum. Sie sorgen für Rechtssicherheit und Rechtsfrieden.

Wie viel kostet ein Vermessungsingenieur?

Die Höhe der Kosten einer Vermessung ergibt sich aus der Kostenordnung für öffentlich bestellte Vermessungsingenieure in dem jeweiligen Bundesland (ÖbVermIngKO) oder nach der Gebührenordnung für die Vermessungs- und Katasterbehörden in den Ländern. (VermGebO).

Die Honorare können in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich sein und bewegen sich in etwa in dem folgenden Preisrahmen:

Die Erstellung des amtlichen Lageplans in dreifacher Ausführung kostet 900 Euro, für einen objektbezogenen Lageplan, der das Gebäude berücksichtigt, fallen etwa 240 Euro an. Eine genaue Lage- und Höhenüberprüfung und die abschließende Gebäudeeinmessung kosten 600 Euro. Für die Grob- und Feinabsteckung müssen zirka 300 Euro eingeplant werden.

Zusätzlich ist eine Gebühr für die Vermessungsunterlagen in Höhe von 220 Euro zu entrichten. Auf diese Netto-Beträge erheben die Vermesser 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Wann wird ein Vermessungsnetz benötigt?

Soll ein Grundstück geteilt oder bebaut werden, muss es zunächst vermessen werden. Auch jedes neu erstellte Gebäude muss vermessen werden. Die gemessenen Koordinaten werden in das sogenannte Liegenschaftskataster eingetragen. Dieses enthält aktuelle und flächendeckende Angaben zu allen Flurstücken und Gebäuden im Stadtgebiet.

Rechtlich verbindliche Vermessungen finden in jeder Phase eines Bauvorhabens statt. Die genauen Richtlinien sind in der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) 1) festgeschrieben.

In welchen Bauphasen ist ein Vermessungsnetz erforderlich?

Vermessung beim Kauf eines Grundstücks

Je nach Bauphase sind verschiedene Vermessungen notwendig. Wurde ein Grundstück neu gekauft, das im Grundbuch und Liegenschaftskataster noch nicht als ein selbstständiges Grundstück eingetragen ist, ist eine Teilungsvermessung erforderlich. Wenn beispielsweise die Grundstücke eines neu erschlossenen Neubaugebiets aufgeteilt werden, sorgen die Geodäten dafür, dass die genauen Flächen in den Dokumenten vermerkt werden. Anschließend können im Grundbuch Eintragungen zu den Grundstücken, wie beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden, gemacht werden.

Vermessungen für den amtlichen Lageplan

Soll ein Grundstück neu bebaut werden, wird das Areal zunächst mit den Koordinaten im Liegenschaftskataster und im Grundbuch verglichen. Wenn die Grenzen des Baugrundstücks nicht festgestellt sind oder die Grenzen unübersichtlich verlaufen, muss erneut ein Vermessungsnetz erstellt werden. Die erste Aufgabe in der frühen Planungsphase eines Gebäudes ist die Erstellung eines amtlichen Lageplans.

Dieser ist ein fester Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens und enthält alle Daten, die für die Architekten und Behörden relevant sind. Dazu gehören etwa die Form, Größe und Topographie des Grundstücks sowie seine Bebauung, Erschließung und die Geländehöhen. Auch die Ver- und Entsorgung in der Nachbarschaft und alle weiteren planerischen Festsetzungen werden vermerkt. Hat die Architektin oder der Architekt auf Grundlage des amtlichen Lageplans die Bauzeichnungen gefertigt, arbeitet die Vermessungsstelle auch das geplante Gebäude sowie die Abstand- und Freiflächen in den Lageplan ein und berechnet das Maß der baulichen Nutzung. Der Plan wird dann als Teil der Bauvorlagen in das Baugenehmigungsverfahren eingebracht.

Vermessung während der Bauarbeiten

Nach Erhalt der Baugenehmigung kann damit begonnen werden, das Grundstück zu bebauen. Damit das Haus letztendlich an der Stelle steht, an der der Architekt es geplant hat, ist eine Absteckung erforderlich. Diese Absteckung wird im Rahmen der Baukontrolle immer wieder überprüft.

Unter Absteckung versteht man die Übertragung der geplanten Koordinaten für das Haus in das Grundstück einschließlich ihrer möglichst stabilen Kennzeichnung. Die in den Projektplänen der Architekten und Bauingenieure sowie in der Baugenehmigung vorgegebenen Abgrenzungen und Achsen der Bauwerke werden zentimetergenau punktweise in der Natur markiert. Diese Bezugspunkte werden meist indirekt sichtbar gemacht, das heißt sie können auch außerhalb des eigentlichen Bauareals zu liegen kommen. Die Bezugspunkte tragen zur korrekten Lage und Höhe des zukünftigen Bauwerkes bei und sind von allergrößter Wichtigkeit für eine effiziente und rasche Baudurchführung.

Wie funktioniert eine Grobabsteckung?

Wir unterscheiden bei der Absteckung zwischen der sogenannten Grobabsteckung für den Erdaushub bzw. das Abschieben des Mutterbodens und der Feinabsteckung für die eigentlichen Bauarbeiten. Als Bauherr ist man üblicherweise verpflichtet, dem ausführenden Baubetrieb die Hauptachsen des Gebäudes und mindestens einen Höhenpunkt in dem Grundstück zu markieren.

Um die Baugrube zu markieren, werden durch eine Grobabsteckung die maßgeblichen Gebäudeecken durch Holzpflöcke gekennzeichnet. Auf dieser Grundlage weiß die Baufirma, in welchem Bereich die Baugrube ausgehoben werden soll. Die Grobabsteckung wird teilweise auch von den Baufirmen selbst übernommen. Neben den Gebäudeecken wird auch die Höhe des geplanten Gebäudes vor Ort kenntlich gemacht. So kann die Baugrube in der richtigen Lage und mit der richtigen Tiefe ausgehoben werden.

Wie funktioniert eine Feinabsteckung?

Sind die für den Bau notwendigen Erdarbeiten abgeschlossen, kann die Feinabsteckung des Gebäudes erfolgen. Diese ist notwendig, um mit dem Bau des Fundaments zu beginnen. Damit die geplanten Maße eingehalten werden, erfolgt die Feinabsteckung mit Hilfe eines Schnurgerüsts. An den Punkten, an denen die Gebäudeaußenwände das Schnurgerüst schneiden, werden Nägel eingeschlagen. Durch Verbinden der Nägel mit Schnüren kann dann die Baufirma die entscheidenden Achsen sichtbar machen. Lage und Höhe der Außenkanten des Bauwerks sind exakt abgesteckt und die Baufirma kann mit der Bautätigkeit beginnen.

Wie lege ich ein Schnurgerüst an?

Das Schnurgerüst dient der genauen Festlegung der Abmessungen des Gebäudes auf dem Grundstück. Grundlage ist der amtliche Lageplan, aus dem die Koordinaten ersichtlich sind. Der Geodät ist im allgemeinen für das Abstecken und Vermessen zuständig. Das Schnurgerüst muss eine Eigenstabilität vorweisen und beispielsweise gegen Stöße und Zugspannungen durch Drähte und Schnüre gesichert sein. Weiterhin muss die Rechtwinkligkeit und der Abstand des Gerüstes zur Baugrube beachtet werden.

Um eine ausreichende Stabilität des Schnurgerüstes sicherzustellen, wird an den Eckpunkten des Gebäudes ein Schnurbock installiert. Der Schnurbock besteht im allgemeinen aus drei Rundhölzern und zwei waagerecht daran befestigten Bohlen. Die Bohlen werden ca. 50 cm über dem Boden festgenagelt. Die Bohlen für die Längsflucht des Gebäudes werden unter die Bohlen für die Gebäudebreite gesetzt. Die  Bohlen müssen waagerecht sein, damit sie als Höhenmarkierung, zum Beispiel für Kellerdecken, dienen können. Darüber hinaus wird am Schnurgerüst vom Vermesser eine Höhenmarke angetragen, die die Oberfläche des Fertigfußbodens des Erdgeschosses festlegt. Sie wird mit ± 0.00 und der Höhenangabe über Normalnull (NN) in Metern angegeben.

Nach dem Anlegen der Erdgeschosswände darf das Schnurgerüst entfernt werden.

Wie funktioniert eine Schlussvermessung?

Wenn das Gebäude fertiggestellt ist, sind die Eigentümer gesetzlich verpflichtet, das Gebäude endgültig vermessen zu lassen. Diesen Vorgang nennt man Gebäudeeinmessung. So soll gewährleistet werden, dass das Liegenschaftskataster alle Gebäude vollständig und aktuell nachweist.

Die Gebäudeeinmessung kann nur von öffentlich bestellten Vermessungsstellen vorgenommen werden. Zur Vervollständigung der Flurkarte werden die Ecken eines Gebäudes vermessen. Zur Kontrolle und Ergänzung der Messung werden zudem die Längen der Gebäudeseiten erfasst. Stand der Technik ist normalerweise die des Tachymeters oder des Theodolits. Vorteil dieses Verfahrens ist die automatische Übertragung der Messdaten auf den Computer. Bei einfachen Gebäuden oder einem unzureichenden Vermessungsnetz kommt auch heute noch das Einbinde- und Orthogonalverfahren zum Einsatz. Das satellitengestützte GPS-Verfahren kann auch zur Gebäudeeinmessung verwendet werden.

Übrigens: Falls die Grenzzeichen während der Bauarbeiten verloren gegangen sind, empfiehlt es sich, mit der Gebäudeeinmessung die Grenzen erneut markieren zu lassen. Dies erspart später unliebsame Überraschungen, wenn zum Beispiel ein Zaun gebaut oder eine Hecke gepflanzt werden soll. Zu unterscheiden sind hierbei die sogenannte Abmarkung (rechtswirksame Markierung) und die Grenzanzeige (rechtsunverbindliche Markierung).

Bei der Bauvermessung gibt es viele Dinge zu beachten. Am besten ist es deshalb, sich persönlich beraten zu lassen. Egal ob zu Geodäten, dem Fundament, Vermessungsnetzen, Baukontrollen oder der Schlussvermessung – in jedem Anliegen stehen wir Ihnen mit unseren Experten mit Rat und Tat zur Seite und begleiten die Bauvermessung im gesamten Bauprozess.

11 Gedanken zu „Bauvermessung – Was gibt es zu beachten?

  1. Carlota Antworten

    Vielen Dank für diesen tollen Artikel über Bauvermessung. Meine Tante braucht einen objektbezogenen Lageplan, der das Gebäude berücksichtigt und ich helfe ihr. Ich werde ihr jetzt natürlich sagen, dass der Preis in der Regel etwa 240 Euro beträgt.

  2. finn Antworten

    Die Vermessung ist ja äußert wichtig, denn da wird das Grundstück eingeteilt und die Hauskonstruktion für sich selbst bestimmt. Die Spannung wächst. Wir warten schon auf den Bagger, damit die Baugrube fürs Fundament vorbereitet wird. Hoffe auf das sonnige Wetter.

  3. Mailin Dautel Antworten

    Wir bauen und haben gestern schon einmal den abgesteckten Grundriss begutachten können. Auf der einen Seite sieht es ganz klein aus und auf der anderen Seite sieht es so groß aus. Ich wusste gar nicht, dass die Hausherren verpflichtet sind, dass Haus am Ende komplett abmessen zu lassen.

  4. Markus Antworten

    Die Baunebenkosten für die Vermessung haben wir noch bei der Planung berücksichtigt. Da das Grundstück und das Haus mehrmals vermessen werden sollen, kann das etwas aufwendig sein. Bis jetzt hatten wir nur eine Vermessung beim Kauf des Grundstücks. Hoffentlich läuft alles glatt weiter wie bisher.

  5. Franziska Bergmann Antworten

    Mein Onkel ist für eine Krankenhausplanung zuständig. Danke für den Tipp, dass eine Vermessung für den amtlichen Lageplan notwendig ist. Ich wusste gar nicht, dass die Form, Größe und Topographie des Grundstücks sowie seine Bebauung, Erschließung und die Geländehöhen dazu gehören.

  6. Hans Antworten

    Mein Bruder hat eine Firma und will für seine Firma ein Geschäftshaus bauen. Er heuerte einen Geometer für die Messungen an. Er arbeitet mit dem Architekten zusammen.

  7. Anne Bonny Antworten

    Es ist gut zu wissen, dass Vermessungen nur von autorisierten Vermessungsstellen durchgeführt werden darf. Mein Nachbar wollte vor kurzem einen neuen Zaun entlang seines Grundstücks ziehen lassen und bekam Probleme mit einem anderen Nachbar, da es Unstimmigkeiten wegen der Grundstücksgrenze gab. Zum Glück hatte er beides, die Liegenschaftskataster und das Grundbuch und konnte so die Grundstücksgrenze bestätigen.

  8. Sven Bucher Antworten

    Vielen Dank für diesen umfassenden Beitrag. Die Tipps zum Anlegen eines Schnurgerüsts haben mir sehr geholfen. Ich erwäge einige Vermessungsarbeiten eventuell durchzuführen, bin mir dabei aber noch nicht ganz sicher und informiere mich vorsichtshalber um eine kompetente Arbeitsweise an den Tag legen zu können. Wahrscheinlich sind Vermessungen für größere Projekte aufgrund der Anforderungen an ein größeres Areal nichts für Laien.

  9. Florian Antworten

    Gut zu wissen, wie eine Feinabsteckung funktioniert. Ich wusste nicht, dass es für Erdarbeiten notwendig ist. Mein Onkel baut sich ein Haus. Er soll schon alles darüber wissen, aber ich werde ihm definitiv darüber reden.

  10. Nora Antworten

    Interessant, dass man ein fertiges Gebäude endgültig vermessen muss. Darüber war ich nicht bewusst. Das klingt aber sicherlich sinnvoll, um alles zu überprüfen und nachweisen zu können. Ich beschäftige mich seit Kurzem mit dem Thema, als ich ein neues Haus bauen möchte. Das ist definitiv ein komplizierter Prozess, es gibt so viele Faktoren zu berücksichtigen. Zum Glück lass ich mich von Experten beraten.

  11. Florian Antworten

    Mein Onkel braucht ein Vermessungsingenieur, um sein Grundstück zu bemessen. Ich wusste nicht, dass ein Lageplan in dreifacher Ausführung fast 1000 € kosten kann! Diesen Beitrag hat mir schon hilfreich Informationen zum Thema gegeben, ich werde den Artikel zu meinem Onkel weiterleiten, er wird sich darauf freuen und es wird ihm definitiv helfen. Danke!

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