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Neu Bauen, Umbauen, Sanieren oder Renovieren? Was lohnt sich wirklich?

Du bist auch der Suche nach einem Grundstück und jedes Stück Land, das in Frage kommt beinhaltet auch ein Bestandshaus? Bevor es an die Entscheidung geht, ob das Haus renoviert, saniert oder abgerissen werden sollte, muss das Objekt genauestens unter die Lupe genommen werden. Außerdem sollte einige Fragen beantwortet werden, die dir die Entscheidung erleichtern. Anhand eines Beispiels haben wir alle Vor- und Nachteile von Renovierung, Umbau, Sanierung und Neubau aufgeführt. Außerdem erfährst du hier alles über den Zeitaufwand und die möglichen Kosten der einzelnen Maßnahmen.

Was ist der Unterschied zwischen Umbau, Sanierung, Renovierung und Neubau?

Umbau, Anbau, Erweiterung

Manchmal fällt die Liebe des Bauherren auf ein schönes Grundstück mit ausgewachsenen Bäumen und einem niedlichen kleinen Haus mit einer hübschen Veranda, alten Vollholztüren und einer relativ neuen Haustechnik. Ein wenig in die Jahre gekommen, aber ohne großen Aufwand sanierbar. Was jedoch fehlt ist der optimale Grundriss oder einfach mehr Platz zum wohnen. Häufig lässt sich der Grundriss mit einfachen Wanddurchbrüchen ändern. Alte Häuser sind sehr funktional, verfügen über kleine Räume, die für das moderne Leben nicht mehr geeignet sind. Ein Durchbruch aus der Küche ins Wohnzimmer, aus dem Wohnzimmer ins Schlafzimmer schaffen schon einen großen Wohn- und Essraum, lassen die Zimmer groß, hell und einladend wirken. 

Sind die Räume im Erdgeschoss geöffnet, fehlen jedoch wiederum Schlafräume. Je nach Möglichkeit kann an dieser Stelle anbaut oder aufgestockt werden. Für alle Varianten, den An-/Umbau und die Aufstockung werden die Leistungen eines Architekten bzw. eines Statikers benötigt. Diese kümmern sich um Planung des Tragwerks und Grundrisses und reichen den Bauantrag für die Maßnahmen ein.

Sanierung und Modernisierung

Je länger das Haus auf dem Grundstück steht, desto sanierungsbedürftiger ist es, da gibt es keinen Zweifel. Je nach Alter des Hauses können Maßnahmen wie eine Dämmung oder die Erneuerung der Fußböden notwendig sein. Unter Umständen sollten auch zugunsten des geringen Energieverbrauchs Fenster ausgetauscht werden. In jedem Fall gilt der Tipp: Beziehe von vornherein einen Fachmann ein, um die besten Optionen zu ermitteln.

Renovierung

Renovierungsarbeiten sind bei nahezu jedem Neubezug eines Hauses notwendig. Es handelt sich um meist wenig zeit- und kostenaufwändige Schönheitsreparaturen, die an einigen Wochenenden, nach Feierabend oder mit drei Wochen Erwerbsarbeitsurlaub und einigen Helfern erledigt sind. Zu den Renovierungsarbeiten gehören das Streichen der Wände, das Verlegen neuer Fußböden, eventuell Lackieren von Türen oder Reinigen der Fassade bzw. der Balkone. 

Oft ist an der einen oder anderen Stelle mehr als eine Renovierung notwendig. Dies ist der Fall, wenn die Technik im Haus erneuert und beispielsweise eine Fußbodenheizung verlegt wird. Manchmal muss auch das Dach stellenweise neu gedeckt oder das Badezimmer barrierefrei gemacht werden. Das alles gehört bereits zu den Sanierungsarbeiten und ist weitaus aufwändiger.

Neubau

Ein kleines, 67 Quadratmeter großes Haus, das nicht nur einen neuen Grundriss und einen Anbau braucht, sondern energetisch generalüberholt und zusätzlich mit neuer Haustechnik ausgestattet werden muss, kann oft abgerissen werden, sofern es keine emotionale Verbundenheit für den Bauherren zum Bestand gibt. Ein Anbau und die Kernsanierung sind häufig viel teurer als ein Neubau es sein würde. Deshalb lohnt es sich an dieser Stelle das Häuschen abzureißen und durch ein neues, persönlich geplantes und energetisch völlig neuwertiges Haus zu ersetzten.

Den eigenen Vorteil ermitteln

Je nach Zustand des neuen Hauses sollte vorab besprochen werden, welche Arbeiten notwendig sind um den individuellen Bedürfnissen gerecht zu werden. Bei einem sanierungspflichten Haus muss meist der Architekt und/oder der Statiker einbezogen werden. Fragen zu tragenden Wänden, Durchbrüchen, Planung von Dachgauben oder Notwendigkeit eines Bauantrages können nur die Fachkräfte beantworten. Das gleiche gilt für den Anbau und die Aufstockung. Unumgänglich sind die Fachkräfte jedoch auch, wenn Abriss und Neubau geplant werden. 

Aber auch wenn es “nur” um Renovierungsarbeiten geht, gilt: Vor allem im Falle eines alten Bestandshauses sollte sie Fachkraft einen Blick drauf werfen. Nicht nur um Mängel, sondern auch um Potenzial zu erkennen. Böden, die neu verlegt werden, können eventuell gleich mit einer Fußbodenheizung versorgt werden. Ein kleiner Wanddurchbruch kann Welten für die Lichtversorgung im Haus bedeuten. Ebenso ein kleines Fenster im Treppenhaus.

Bevor es an die Abwägung geht, ob das Haus saniert, umgebaut, renoviert oder abgerissen wird, solltest du dir einige Frage beantworten. Immerhin spielen hier immer individuelle Vorlieben und Bedürfnisse sowie das Budget ein:

  1. Ist die Fläche für euch als Familie ausreichend oder muss angebaut werden? Darf/ muss eventuell aufgestockt werden?
  2. Entspricht der Grundriss euren Bedürfnissen oder muss etwas geändert werden, wie zum Beispiel über Durchbrüche oder das Einziehen von Trockenbauwänden?
  3. Wie ist die Substanz des Hauses? Lohnt es sich kleine Eingriffe vorzunehmen oder ist der Abriss die bessere und auch günstigere Variante?
  4. Wie ist die energetische Bilanz des Hauses? Sollte ein Energieberater hinzugezogen und eine energetische Sanierung ausgearbeitet  und nach und nach Fenster,  die Dämmung und die Technik erneuert werden, um gefördert werden bzw. nachhaltig leben zu können?
  5. Ist eigentlich ein Passivhaus gewünscht? Kann ein Neubau diesen Wunsch erfüllen und das Budget trotzdem nicht überschreiten?
  6. Wie ist der Zustand der Bäder? Ist eine barrierefreie Begehung der Sanitärgeräte gewünscht? 
  7. Sind die Wände gerade (genug?) oder muss eine Trockenbaubeplankung vorgestellt werden?
  8. Gibt es einen hochwertigen Bodenbelag (Dielen, Parkett oder gut erhaltene Fliesen)?
  9. Wie viele Maßnahmen bist du bereit zu stemmen? Hast du genügend (eigene) Ressourcen?
  10. Ist dir Eigenleistung über einen längeren Zeitraum wichtig oder ziehst du gerne ins gemachte Nest ein?

Sind diese und weitere Fragen beantwortet, kannst du unter Umständen bereits entscheiden, ob es sich um Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten handeln wird, oder ob sich ein Neubau an dieser Stelle mehr lohnt. Je nach Umfang sind vor allem Sanierungs- und Umbau/Anbauarbeiten häufig nicht weniger günstig als der Neubau und oft mit kräftezehrender Arbeit verbunden, die über eine lange Zeit andauert. Für Hobbyhandwerker jedoch auch die ideale Spielwiese.

Anhand eines Beispiels zeigen wir, welche Vor- und Nachteile die einzelnen Optionen haben, mit welcher Dauer und welchen Kosten sie verbunden sein könnten und welche Option sich am Ende für dich lohnt. Die aufgeführten Preise sind grobe Schätzungen und kommen auf den Kaufpreis des Grundstücks und des Hauses, der sich regional stark unterscheidet, obendrauf.

Beispiel: Neues Leben ins alte Bauernhaus

Das alte Bauernhaus

Das Haus stammt aus dem Jahr 1837. Im Erdgeschoss befindet sich – sehr typisch – ein 30 Quadratmeter großer Eingangsbereich, ehemals Stall. Von hier aus geht es in den Wohnbereich, bestehend aus vielen kleinen Räumen: Wohnzimmer, eine kleine Küche, in die das Nötigste samt Tisch reinpasst, ein Bad mit Badewanne und in die Jahre gekommenen Sanitäranlagen und drei kleinen, ca. 13 Quadratmeter großen Schlafzimmern.

Die Böden sind ein kleines Highlight, denn es sind in die den meisten Räumen alte Dielen verlegt. Die Heizung wurde vor ca. 10 Jahren neu installiert, die Fassade im Wohnbereich ist vor etwa 25 Jahre zuletzt gedämmt worden. Im Haus befinden sich alte Doppelkastenfenster, die einen frischen Lack gebrauchen könnten. Die Wände sind zum Teil mit Gipskarton ausgestattet und deswegen gerade. Die Decke ist mit Holz verkleidet und macht den Raum zwar gemütlich aber auch etwas dunkel.

Im Haus befindet sich ein Dachgeschoss, das Dach wurde vor Jahrzehnten neu gedeckt und es ist etwas niedrig, um es zu bewohnen.

Egal, welche Entscheidung getroffen wird, sollte bereits bei der Besichtigung ein Fachmann hinzugezogen werden, um (verdeckte) Mängel einzuschätzen. Dazu gehören eine veraltete Heizung, mangelhafte Dämmung, Pilzbefall der Holzbauteile, schädliche und nicht mehr zulässige Materialien, undichte Fenster usw. Im Falle eines Umbaus kann der Statiker von vornherein einschätzen, an welche Stelle Durchbrüche vorgenommen bzw. neue Fenster eingebaut werden können.

1. Option: Renovierung (mit Sanierungselementen)

Das Haus bezieht eine vierköpfige Familie. Diese legt Wert auf den Erhalt des Bestandes und erneuert nur das Notwendigste. Die Familie gibt sich mit dem Grundriss zufrieden. Drei kleine Schlafzimmer sind völlig ausreichend, der Wohnbereich kann genauso übernommen werden, nur der Eingangsbereich wird umgebaut und zum Wohnraum erweitert. Deshalb wird dieser Bereich neu gedämmt und bekommt zwei Fenster. 

Die Dielen bleiben erhalten und werden nur abgeschliffen und neu lackiert. Der große Eingangsbereich, von nun an Esszimmer, bekommt neue Fliesen. Die Wände werden neu gestrichen und die Fenster und Türen weiß lackiert. Die Klinkerfassade braucht außerdem eine Reinigung. Die Technik wird in dem Ursprungszustand beibehalten.

RenovierungsmaßnahmenRenovierungsdauerRenovierungskosten
Dämmung des Eingangsbereichs (30qm) mit Mineralwolle + Putz 21 Tage10.000 EUR
Aufarbeitung des Bodens und Verlegen neuer Fliesen Eingangsbereich14 Tage2.500 EUR
Zwei neue Fenster Eingangsbereich14 Tage700 EUR
Dielen abschleifen und neu lackieren14 Tage5.500 EUR
Wände streichen (Eigenleistung)7 Tage380 EUR
Fenster (8 Stück) und Türen (7) abschleifen und lackieren (Eigenleistung)14 Tage450 EUR
Fassade reinigen (Eigenleistung)2 Tage80 EUR
Gesamt86 Tage (12 Wochen)19.610 EUR

Die teuersten Maßnahmen in diesem Fall machen die Dämmung und die Verlegung der Böden aus. Viele Arbeiten können in Eigenleistung und durchaus parallel erbracht werden. Das reduziert Kosten und die Dauer erheblich. Vor allem, weil es sich in diesem Fall um teilweise aufwändige Maßnahmen handelt, ist die Renovierung trotzdem nicht in den üblichen zwei oder drei Wochen abgeschlossen.

2. Option: Sanierung und Umbau

Die Familie möchte den Bestand weitestgehend erhalten, ändert jedoch den Grundriss im unteren Geschoss. Es werden einige Durchbrüche eingeplant, die Räume werden größer und die Anzahl reicht der Familie nicht mehr. Deshalb wird das Dach aufgestockt und um drei weitere Räume und ein zusätzliches Bad erweitert. Diesen Schritt nutzt die Familie, um das in die Jahre gekommene Dach neu zu dämmen und zu decken zu lassen. Dieser Schritt benötigt einen Bauantrag

Beachte: Auch bei der Sanierung muss eine Menge entrümpelt werden! Der Container muss das alte Dachmaterial, Abfall aus den Durchbrucharbeiten und alte Bodenbeläge entsorgen. Kümmere sich also rechtzeitig um die Entrümpelung.

Der Eingangsbereich bekommt wie in Option 1 eine Dämmung und zwei Fenster, um den Raum bewohnbar bzw. vollwertig nutzbar zu machen. Wie in der ersten Option wird der Bereich zum Esszimmer umfunktioniert.

Die Technik wird generalüberholt. Die Familie entscheidet sich in den meisten Räumen zugunsten des Dielenbodens gegen eine Fußbodenheizung. Die Küche, der Eingang, das Bad und das komplette Obergeschoss bekommen eine Fußbodenheizung und Fliesen bzw. Laminatböden.

Tipp:

Ziehe von vornherein einen Energieberater bei deiner Projektplanung hinzu. Gemeinsam kann ein individueller Sanierungsplan (ISFP) entwickelt werden, der u.a. von der Bafa finanziert wird. Die Maßnahmen beinhalten eine Dämmung, Erneuerung alter Technik Geräte, Erneuerung der Fenster, Dachsanierung usw. Beachte: Nur ein eingetragener Energieberater kann einen Antrag auf Förderung stellen!

Wie bei der Option 1 werden die Wände gestrichen, die Türen und die Fenster lackiert und die Böden aufgearbeitet. Die schöne alte Backsteinfassade wird gereinigt.

SanierungsmaßnahmenSanierungsdauerSanierungskosten
Drei Wanddurchbrüche14 Tage15.000 EUR
Aufstockung mit 50 Quadratmeter Wohnfläche + neues Dach90 Tage170.000 EUR
Bauantrag Erstellung durch Architekten und Prüfung150 Tage3.500 EUR
Neue Heizungsanlage (Erzeuger)14 Tage10.000 EUR
Fußbodenheizung in einzelnen Bereichen +Verlegung + Trocknung des Estrichs42 Tage12.000 EUR
Entrümpelung14 Tage15.000 EUR
Dämmung des Eingangsbereichs21 Tage10.000 EUR
Neue Fliesen Eingangsbereich14 Tage2.500 EUR
Neue Fenster Eingangsbereich14 Tage700 EUR
Dielen abschleifen und neu lackieren14 Tage5.500 EUR
Wände streichen7 Tage380 EUR
Fenster (8 Stück) und Türen (7) abschleifen und lackieren14 Tage 450 EUR
Fassade reinigen2 Tage80 EUR
Gesamt410 Tage (58 Wochen)245.110 EUR

Die Sanierung des Hauses muss natürlich nicht die vollen 410 Tage dauern, wenn Leistungen gleichzeitig erbracht werden. Während die Fenster und Türen lackiert werden, kann das Obergeschoss ausgebaut werden. Wände können gestrichen werden, während ein Unternehmen die Fliesen im Eingangsbereich verlegt. Je mehr Eigenleistung erbracht wird, desto länger wird das Projekt dauern. Das bedeutet jedoch nicht, dass das z.B. das Erdgeschoss nicht bewohnt werden kann, während das Obergeschoss noch nicht errichtet ist. Die Kosten variieren je nachdem wieviel Hand selbst angelegt wird. Wenn der befreundete Handwerker den Boden abschleift und Bekannte die Entrümpelung übernehmen, kann der Preis auch sehr wohl niedriger ausfallen.

3. Option: Abriss und Neubau

Für die Familie kommt eine Instandsetzung des alten Hauses nicht infrage. Zu mangelhaft war die Pflege in den vergangenen Jahrzehnten, die Technik müsste in zehn bis fünfzehn Jahren wieder erneuert werden, die Dämmung ist nicht ausreichend.  Die Ressourcen für die aufwändigen Sanierungsarbeiten sind nicht vorhanden und mit einer einfachen Renovierung können sich die Bauherren nicht zufrieden geben. Es ist eher das Grundstück, das der Familie attraktiv erscheint. Deshalb entscheiden sich die zukünftigen Hausbesitzer für den Abriss des alten Hauses und die Errichtung eines neuen, energetisch aufgewerteten KfW 40 Hauses mit etwa 140 Quadratmetern in Massivbauweise.

Dafür beauftragt die Familie ein Planungsbüro, das ihnen das 140 Quadratmeter Haus schlüsselfertig errichtet.

Maßnahmen NeubauDauer NeubauKosten Neubau
Abrissarbeiten14 Tage50.000 EUR
Planung60 Tage5.000 EUR
Bauantrag90 Tage750 EUR
Errichtung eines 140 Quadratmeter großen KfW 40 Hauses, schlüsselfertig 365 Tage550.000 EUR
Gesamt529 Tage (75 Wochen)605.750 EUR

Der Neubau nimmt, wie bereits angenommen, von allen Optionen die meiste Zeit und Kosten ein. Das kann sich durchaus lohnen, hat man hier vergleichsweise wenig Eigenleistung zu erbringen und kann sich darauf verlassen, dass es die nächsten 20 Jahre auch so bleibt. Das Haus wird technisch so weit auf dem neuesten Stand sein, dass es die Energiekosten in den nächsten Jahren enorm gering ausfallen lässt, auch das spart langfristig Geld und ist zudem nachhaltig.

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